Vendre une maison: ce qu'il faut savoir et quelles erreurs éviter. Ce qu'il ne faut pas faire lorsque vous devez vendre une propriété. Les principales erreurs entravant la vente d'un logement et les conseils pour les vendeurs immobiliers novices.
Se trouver soudainement obligé de vendre une maison peut faire peur: le fait de changer de maison, d'en chercher une autre dans une autre ville pour des raisons de travail ou une propriété héritée qui ne sera jamais utilisée, sont les situations classiques dans lesquelles vous pouvez rencontré dans la vie.
Comment vendre une maison sans faire d'erreurs
La vente d'une maison peut être définie comme un art à apprendre en suivant quelques conseils de base. Voyons pourquoi, pour ne pas se repentir une fois l'acte signé.
Vendre une maison: prix de vente et délais d'attente trop élevés
Le prix fixé pour la valeur du bien est probablement le point clé de l'opération: avec la crise économique et la difficulté des banques à octroyer des hypothèques , c'est l'acheteur qui fait baisser le prix final, avec une négociation exténuante pour saisir la propriété, économiser autant que possible et déposer le prix de vente.
Si vous n'avez pas de besoins de vente, vous pouvez viser à fixer un prix plus élevé , en renforçant les atouts spécifiques qui peuvent attirer les clients qui apprécient ces avantages et sont donc prêts à les payer plus.
Ce sont des exceptions qu'il faut oublier lorsque le temps est un facteur important.
Bien sûr, lorsque vous êtes propriétaire vous pensez que votre bien est le meilleur de son genre et que vous ajoutez une valeur émotionnelle qui nous est strictement liée, quelques milliers d'euros de plus sont également pratiques pour tout le monde, mais si vous partez du mauvais pied , en fixant un prix exorbitant et non conforme au marché, vous risquez d'éloigner immédiatement de nombreux acheteurs potentiels.
L'agence immobilière fixe un prix trop élevé
Si vous vous fiez à un agent immobilier , de par son expérience, sa connaissance du marché et de la zone dans laquelle se trouve la maison, il pourra faire une estimation approximative de ce que vaut la maison .
Tout en restant libres de demander obstinément le chiffre que nous pensons être beaucoup plus élevé que les indications de l'agence, il faut être prêt à affronter de longs délais pour la vente, avec le risque que le marché immobilier s'effondre et que l'on se retrouve avec une poignée de mouches dans la main.
Il se peut alors qu'en tournant entre plusieurs agences, vous finissiez par vous tourner vers celui qui est prêt à vendre le bien à votre prix, ce qui s'avérera excessif.
De cette façon, vous n'aurez rien fait d'autre que vous mettre entre les mains de quelqu'un qui tentera de vendre la maison, sans trop d'enthousiasme, car il est conscient du prix hors marché, mais intéressé par l'ajout d'une annonce supplémentaire dans le catalogue, puis vous demandant à l'avenir de baisser le vôtre. demande, ou il ne s'engagera pas trop, sachant très bien qu'il essaiera de faire quelque chose où il gagnera à peine la commission.
Comment calculer le bon prix immobilier pour vendre vous-même une maison
Si vous êtes très habile dans les négociations et que vous aimez faire face à des situations difficiles, vous pouvez toujours essayer de mettre votre propriété en vente vous-même, surtout si le temps n'est pas un problème pour vous.
Donc, si vous êtes prêt à étudier et analyser le marché immobilier de votre région et que vous êtes prêt à investir du temps dans la vente de la maison , le point de départ pour déterminer le juste prix de la propriété est:
- prendre la valeur par mètre carré de maisons dans la zone similaire à la vôtre,
- multipliez par les mètres carrés de votre logement par le prix moyen du mètre carré que vous avez calculé,
- ajouter des mesures correctives en fonction de l'état d'usure par rapport au prix de maisons similaires,
- ajouter des corrections pour la présence d'avantages tels que ascenseurs, terrasses, présence de parkings en copropriété, gardiens, systèmes.
L' opération arithmétique déterminera une sorte de prix final, puis les conditions de la maison seront fondamentales. La connaissance du marché et de ses tendances est très importante, sinon déterminante pour établir le meilleur prix, mais surtout le délai dans lequel vous souhaitez vendre.
- Si vous vous attendez à une augmentation de la brique et que vous n'avez pas besoin d'une vente urgente, vous pouvez viser un prix raisonnable.
- Si vous prévoyez une baisse du prix des propriétés dans la région et qu'il y a un besoin urgent de vendre, alors vous pouvez viser un prix réduit par rapport à la valeur marchande.
Vendre une maison: l'erreur de donner les clés à l'acheteur avant l'acte
Cela semble un conseil trivial, mais celui qui pourrait être le futur éventuel, propriétaire, jusqu'à l'acte officiel de l'acte notarié ne peut revendiquer aucun droit sur la propriété.
Certes, entre le compromis et le moment de l'acte, il pourrait vouloir vérifier en profondeur, et à plusieurs reprises, les conditions de la maison, prendre des mesures des locaux et des conditions du système.
Mais, lorsqu'il reçoit le jeu de clés de vos mains, il peut se sentir en droit de commencer à effectuer d'autres inspections, sans votre consentement et à votre insu.
Cependant, si, en raison de conditions particulières, telles que vivre loin de l'appartement à vendre ou être hors de la ville pendant de longues périodes en raison de travaux, vous êtes prêt à remettre les clés , car vous avez peur de perdre la transaction, il est conseillé de rédiger d'abord un accord privé , contenant les points fondamentaux de l'accord, par exemple:
- la responsabilité de tout dommage incombe à celui qui a les clés en possession,
- l'interdiction ou le consentement à utiliser les principaux systèmes, électricité, gaz, eau par exemple,
- l'interdiction d'entreprendre tout travail à l'intérieur de l'appartement,
- la possibilité de facturer la part des charges de copropriété.
Vendre une maison: ne déclarez pas qu'elle a été reçue sous forme de don
Si la propriété que vous possédez est l'effet d'un don, avoir à accéder à une hypothèque pour acheter la maison pourrait être une entreprise désespérée pour l'acheteur.
Les banques en fait pas accorder souvent des prêts en faveur de la vente ont pour objet les maisons déjà le résultat d'un don .
Ce comportement est motivé par le fait que la donation aurait pu porter atteinte au droit d'un autre héritier légitime qui, dans la limite de 20 ans à compter de l'acte de donation, peut ouvrir une action de réduction, demandant la restitution du bien.
Au moment où, avant l'acte, l'acheteur découvre la situation particulière, il pourrait intenter une action contre le vendeur, ayant une raison valable de résilier un contrat préliminaire.
Il vaut donc mieux être honnête et précis et déclarer la nature de la possession du bien en question.
Un mur surélevé ou démoli par un ancien propriétaire, une cave marquée sur le plan cadastral différente de celle utilisée, ou d'autres problèmes de non-pertinence entre la carte et la maison réelle , peuvent conduire à de mauvaises surprises lorsque vous êtes vraiment prêt à réaliser le 'acte.
Vendre une maison sans vérifier le cadastre
Pour les maisons très anciennes, comme les immeubles du début du XXe siècle ou même pour les très grandes copropriétés, certaines erreurs peuvent survenir lors de l'inscription au registre foncier.
La vente de la maison s'effectue à partir d'avoir en main la parfaite correspondance entre le cadastre et le plan réel de la maison .
Vendre une maison avec des systèmes non conformes
La législation sur les systèmes électriques, de chauffage et d'eau est très restrictive selon la loi italienne. Cependant, les très vieilles maisons, laissées à l'abandon, n'ont peut-être jamais été rénovées car elles ont été inhabitées pendant des années ou construites pendant des années pendant lesquelles la réglementation n'exigeait pas certaines exigences.
Essayer de vendre un appartement ces jours-ci, avec un système électrique sans les règles de sécurité minimales, pourrait être très difficile.
L'acheteur serait dans la position de devoir le refaire, avec des répercussions évidentes sur le prix estimé pour vivre dans le nouveau logement ...
Il est donc préférable d'avoir un inspecteur expert, un géomètre , un architecte ou un technicien spécialisé qualifié dans le domaine, qui saura vous conseiller sur la façon de fournir, de remettre la maison aux normes.
Vendre une maison: faire de la mauvaise publicité et du marketing
Dans le passé, la vente d'une maison consistait à poser une simple enseigne à l'extérieur de la propriété, sur le mur d'enceinte ou sur le portail, avec des indications élémentaires de la superficie en pieds carrés, du nombre de pièces, de la présence de box, de caves et de greniers et d'un numéro de téléphone à contacter pour informations et rendez-vous.
Aujourd'hui , ce n'est plus si anodin: les acquéreurs potentiels le découvrent en consultant les sites internet d'agences immobilières ou des portails spécifiques sur le thème des maisons, saisissent les données de la recherche qui correspond le mieux à leurs attentes et font une visite virtuelle des logements en consultant le photos des différentes pièces. Souvent, l'acheteur en sait plus que le vendeur, profite pleinement des ressources technologiques modernes, parcourant des dizaines d'opportunités, disséquant par taille, nombre de pièces, options et prix, pouvant ainsi se survoler et se documenter: acheter une maison les erreurs à éviter.
Si vous comptez sur un agent immobilier, votre maison apparaîtra presque certainement sur le site Web spécifique de l'agence, avec des photos et des informations appropriées et aura une grande visibilité et donc plus de chances de trouver un acheteur.
Mais si vous préférez le faire vous - même , ne pas rédiger d'annonce en ligne sur des portails dédiés à la vente immobilière pourrait rendre l'opération de vente très compliquée et certainement longue.
Vendre une maison en s'appuyant sur plusieurs agences immobilières
Bien que la loi italienne ne l'interdise pas sauf pour les contrats d'exclusivité contraignants, confier la vente du bien à plusieurs agences immobilières sera une tentative très superficielle et ralentira considérablement la vente.
Confier la vente de la propriété à plusieurs agences signifie signer un mandat de vente non exclusif , les agences immobilières elles-mêmes seront donc conscientes que vous avez fait appel à plus de professionnels pour tenter de vendre la maison rapidement.
Par conséquent, l'engagement des agents à travailler sur la vente sera certainement moindre en raison de la possibilité supplémentaire de travailler, de voir une vente et donc la commission devenir incontrôlable.
Vendre une maison en choisissant rapidement l'agence immobilière
Dans une grande ville comme Milan, Rome ou Naples par exemple, les avantages et les inconvénients de l'emplacement de la propriété changent complètement dès que vous changez de quartier. Un agent immobilier qui connaît tous les aspects de la région, et est capable de faire valoir les points forts et de corriger les faiblesses, peut vendre plus facilement.
C'est pourquoi un agent qui connaît bien la région peut améliorer :
- sa situation dans le quartier,
- la sécurité de la zone,
- proximité des transports en commun, des supermarchés et des commerces,
- stationnement facile.
Le conseil n'est pas de choisir la première agence qui accepte le mandat et le prix , mais de sonder les agences, de leur poser des questions sur la connaissance du territoire et les méthodes de vente pour évaluer la plus adaptée.
Vendre la maison sans la mettre en ordre pour les inspections
Essayez de vous mettre dans la peau d'un inconnu qui vient voir la maison parce qu'il a l'intention de l'acheter et se retrouve dans une maison sale, désordonnée et différente des photos vues à travers l'annonce .
Surtout si vous n'habitez pas dans cette maison, assurez-vous de prendre rendez-vous pour les acheteurs potentiels, lorsque vous êtes sûr que tout est en ordre et propre et assurez-vous que l'air est changé, parfumez peut-être les pièces et insérez des plantes et des fleurs.
Considérez la possibilité de blanchir les murs: une simple peinture est capable de renouveler et d'embellir la maison.
Assurez-vous que toutes les ampoules fonctionnent et pensez à les remplacer par de nouvelles ampoules à led qui ont une lumière plus propre et donc créent un bon éclairage. Ce sont de petites précautions qui améliorent les environnements.
Vendre une maison sans montrer ses forces
Chaque maison a ses avantages , qui sont les raisons pour lesquelles vous l'avez choisie dans le passé et qui peuvent maintenant être utiles aux futurs propriétaires.
La présence d'un espace vert dans la copropriété, ou à proximité, avec une aire de jeux pour enfants, sera certainement appréciée par une famille accompagnée d'enfants.
Avoir des écoles de tous types et niveaux, de la maternelle aux écoles élémentaires et intermédiaires, à proximité de l'appartement se révélera être un point fort sur lequel se concentrer.
Un balcon avec vue mer ou montagne ou un panorama particulier ne sont pas de mauvaises cartes de visite pour un grenier ou un appartement au dernier étage.
Garer votre voiture peut être un problème, surtout le soir dans les grandes villes. Si la maison ne dispose pas de garage ou de place de parking, sachant que vous avez le droit de vous garer dans des zones spéciales, vous permet de ne pas avoir le problème de savoir où vous garer tous les jours, un gros point en faveur de la maison.
Vendre une maison: comment se comporter lors des visites
Si vous avez fait appel à une agence immobilière pour la vente d'un appartement vacant , il est fort probable que l'agent lui - même vous demandera de lui laisser le jeu de clés pour y accéder sans problème majeur.
C'est la solution idéale, mais si vous craignez que des invités ne cassent ou endommagent quelque chose en votre absence, emportez simplement les objets que vous jugez les plus chers .
En revanche, lorsque la maison à vendre est votre résidence actuelle , les visites se feront en accord avec l'agence et le client et vous pourrez donc les programmer aux heures où vous serez chez vous.
Le conseil le plus approprié est de se comporter avec des hôtes aimables et polis, est de laisser la maison visiter de manière sereine, afin que les visiteurs puissent comprendre la disposition des chambres, la superficie en pieds carrés et d'autres éléments qui sont importants pour eux.
Les harceler avec des informations n'est pas la bonne étape : ce seront eux qui voudront demander et en savoir plus sur l'histoire et les particularités de la maison, sans aucun doute vous poser toutes leurs questions et leurs perplexités.
Et attendez-vous à la réduction! Même les plus petits sont toujours les bienvenus et peuvent résoudre positivement une négociation.
