Usucapione. Définition et origine du terme. Quels actifs peuvent être soumis à l'usucapione. Heures de départ minimales. Exigences de base: comment prouver la possession. Agir en justice: médiateur, appel au tribunal. Comment faire l'affaire. Frais à engager. Comment acheter une propriété à usucapione.
La possession adverse peut être définie simplement comme un moyen de s'emparer d'un bien meuble ou d'une propriété sans qu'il soit nécessaire de recourir à un contrat d'achat .
Pour que cette possibilité se réalise, il est nécessaire d'avoir une possession continue et ininterrompue d'un bien, meuble ou immeuble, pendant une certaine période de temps, par exemple 20 ans dans le cas des habitations .
Usucapione: définition
Mot qui dérive du latin usocapere, ou prendre en usage, le terme indique quand on prend possession d'une chose par son utilisation continue au fil du temps.
Pendant la période d'utilisation de la chose, personne ne doit être intervenu pour revendiquer la propriété .
Par conséquent, dans cette situation particulière, le droit italien profite à ceux qui ont utilisé la propriété, en en prenant soin et en la préservant, en en tirant également des avantages, comme dans le cas des terres agricoles, au détriment du propriétaire légitime qui est plutôt désintéressé.
Les articles du code civil des numéros 1158 à 1167 traitent et clarifient le fonctionnement de l'usucapione.
Le fait que nous parlions de possession et non de possession exclut automatiquement de toute demande ceux qui vivent de location ou de prêt pour une utilisation dans une propriété qui ne leur appartient pas.
Usucapione: quels produits
Les biens qui peuvent déclencher une usucapion et peuvent être divisés en deux grandes catégories:
- propriété mobile
- immobilier
Il existe également des actifs qui ne peuvent en aucun cas être soumis à l'usucapione, à savoir:
- les actifs du domaine public,
- biens appartenant à des biens publics ou appartenant à l'État, la région, la province, la municipalité ou d'autres organismes.
Usucapione: fois
Le code civil fixe le temps nécessaire à la réclamation de l'usucapione, en se différenciant selon les différents types . Plus précisément:
- 20 ans pour un bien immobilier acquis de mauvaise foi,
- 10 ans pour un bien immobilier acheté de bonne foi par la personne qui n'en était pas le propriétaire légitime,
- 5 ans pour les terres agricoles,
- 10 ans pour un bien meuble inscrit au registre public (voitures, motos, bateaux, etc.),
- 3 ans pour un bien meuble inscrit aux registres publics s'il est acheté de bonne foi par une personne qui n'en était pas le propriétaire légitime.
Usucapione: comment prouver la possession
L' exigence de possession est au cœur du problème: il est en effet nécessaire de démontrer que le propriétaire du bien s'est comporté de manière continue et sans interruption comme s'il en était le propriétaire à tous égards.
De cette manière, pour s'assurer que le délai minimum pour l'exercice du droit est écoulé , la certitude du moment à partir duquel la possession a commencé, notamment par la fourniture de témoignages de personnes qui peuvent clarifier la date à partir de laquelle la possession a commencé.
Les autres documents importants sont les factures des travaux effectués , les documents attestant le paiement des taxes ainsi que les factures pour l'utilisation du gaz et de l'électricité.
Comment la cause de l'usucapione est-elle traitée?
Avant de déposer une plainte, il est nécessaire de faire une analyse de la façon dont nous nous sommes comportés pendant la période minimale d'usucapione pour le bien en question, ou si elle a été administrée, certains travaux ont été effectués, les paiements relatifs ont été payés des impôts, en somme, si nous nous comportions comme si elle était déjà possédée.
Médiateur
La loi italienne, pour simplifier la procédure et réduire les coûts, a prévu l' introduction d'un personnage, le médiateur civil , qui fait partie d'un organe de médiation régulier accrédité auprès du ministère de la Justice.
Ce chiffre convoquera les parties intéressées à une réunion qui vise à faciliter l'accord entre les parties.
A l'issue de la discussion, le médiateur rédigera un rapport qui peut être:
- positif, avec le transfert de propriété, faisant l'acte d'usucapion,
- négatif, en cas d'absence d'accord ou d'absence de la contrepartie.
Affaire au tribunal
Si la rencontre avec le médiateur n'a pas donné les résultats escomptés, vous pouvez alors engager la cause d'usucapione au moyen d'un bref d'assignation, rédigé par votre avocat et qui est notifié à l'homologue, ou au propriétaire légitime jusqu'à ce moment. .
Dans le cas, pas rare, où le propriétaire habite à l'étranger , principale raison qui provoque l'abandon du bien, il existe des notifications internationales qui remplissent cette fonction.
En revanche, dans le cas d' une personne indisponible , il existe des notifications spécifiques dans le domaine judiciaire qui résolvent également ce problème.
Le juge de la Cour aura donc la tâche de convoquer les parties pour s'informer et apprécier le droit réel, vérifier que la possession a été exercée de manière pacifique, ou sans avoir utilisé la violence ou la force pour acquérir le bien, et qu'elle a été ininterrompu pendant le temps requis par la loi.
La sentence du juge sera authentique, pouvant être inscrite dans les registres publics dans le cas des biens immobiliers ou des biens meubles enregistrés.
Usucapione: coûts
Puisqu'il s'agit d'une méthode qui nécessite l' intervention du juge pour établir si la personne qui demande la possession y a droit, il est nécessaire de se soumettre à une procédure qui a ses frais relatifs.
Tout d'abord, vous devrez être assisté par un avocat pour la procédure régulière qui vous émettra une rémunération pour votre prestation, identifiable à une valeur de départ d'au moins 2000 € et proportionnée à la valeur et au type d'actif en question.
Ensuite, il y a les frais à engager liés au procès, à la taxe de démarrage et appelé la contribution unifiée basée sur la valeur estimée de l'actif, selon le tableau suivant:
Valeur entre 26000 € et 52000 €: 518 €
Valeur entre 52000 € et 260000 €: 759 €
Valeur entre 260000 € et 520000 €: 1214 €
Valeur supérieure à 520 000 €: 1 686 €.
Ensuite, une fois l'affaire gagnée, il faut s'acquitter de la taxe d'enregistrement, de la taxe hypothécaire et de la taxe cadastrale selon l'acte de vente ordinaire établi par le notaire.
Usucapione: la propriété peut-elle être vendue?
Un cas particulier, que l'on peut trouver dans la réalité, est celui où la personne propriétaire du bien a l'intention de le vendre à un tiers.
Pour éviter des problèmes plus tard, lorsque le vendeur est propriétaire par usucapione , il est nécessaire de demander un certificat hypothécaire de vingt ans , qui vise à retracer l'histoire précise de la propriété, à travers le transfert de propriété.
Dans le cas où il n'est pas possible de retracer l'ancien propriétaire de la propriété pour diverses raisons, avant de procéder à la vente, il est nécessaire de prendre possession d'une sentence qui détermine l'achat , par le vendeur potentiel, de l'actif pour usucapione.
Ce jugement permet ainsi de procéder à la vente de manière sereine, en évitant toute intervention ultérieure éventuelle des héritiers légitimes ou du propriétaire initial du bien.