Achat d'une maison avec hypothèque. Type de prêts hypothécaires existants: volontaires, judiciaires et juridiques. Comment se protéger lorsqu'il s'avère que la maison est hypothéquée. Différence entre avant et après le compromis, après l'acte. Risques de l'achat.
L'achat d'une maison , après avoir fait le tour de plusieurs agences immobilières et vu des dizaines d'appartements, est une opération qui nécessite une évaluation minutieuse, sans négliger aucun détail.
Avoir trouvé la maison désirée, mais découvrir que la maison a une hypothèque sur elle devient un problème sérieux à affronter.
Achat d'une maison avec hypothèque: type d'hypothèque
Premièrement, il est nécessaire d'identifier les situations dans lesquelles la propriété peut être grevée par l'hypothèque.
Bénévole
C'est le cas traditionnel d'une hypothèque signée au moment de l'octroi du prêt par la banque.
De cette manière, la banque, une fois la somme payée, peut réclamer la propriété en cas de non-paiement d'au moins 18 mensualités hypothécaires.
Judiciaire
L'hypothèque judiciaire peut exister à la suite d'une condamnation qui oblige le condamné à garantir avec les biens le paiement de la dette pour laquelle il a été condamné, comme dans le cas d'une séparation entre époux.
Légal
Il est enregistré par le vendeur d'un bien meuble ou immeuble n'ayant pas reçu le paiement promis par l'acheteur; il peut également être enregistré par l'État lorsqu'il doit recevoir des sommes, par exemple des impôts impayés.
Acheter une maison avec une hypothèque: comment se protéger
Le moment où vous remarquez que la maison est grevée d'une hypothèque rend les opérations d'intervention pour protéger l'éventuel investissement très différentes.
Avant le compromis
Découvrant avant la signature du contrat d'achat que le bien est grevé d'une hypothèque, sans avoir reçu de communication régulière du vendeur, l'acheteur ne peut demander une indemnisation pour dommages que si les négociations sont dans un état avancé et que des solutions alternatives ont déjà été écartées.
Selon le code civil, les parties, pour conclure un accord, doivent se comporter de bonne foi en informant l'autre partie de toutes les causes possibles qui pourraient invalider le contrat. Le dommage doit en tout état de cause être prouvé pour être indemnisé.
Après le compromis et avant l'acte
Dans la phase intermédiaire de l'achat, l' acquéreur peut demander une indemnisation des dommages à l'agence immobilière , en cas d'intermédiation, car il appartient à l'agent immobilier de vérifier que le bien est exempt de contraintes et de charges.
Ensuite, vous pouvez vous libérer de l'obligation d'achat en demandant le remboursement de la somme versée lors du compromis.
Ou , alternativement, demandez une réduction du prix d'achat final , avec une éventuelle suspension du paiement de la somme résiduelle.
Pour sauver la vente, le vendeur peut décider de s'engager à annuler l'hypothèque existante dans un certain délai, généralement avant l'acte.
Après l'acte
En cas de découverte de l'hypothèque seulement après avoir effectué la vente, il y a la possibilité de demander réparation du dommage également au notaire , car il est de son devoir de procéder à toutes les vérifications nécessaires sur le bien concerné.
Une exception est faite si l'acheteur a expressément dispensé le professionnel de procéder aux vérifications appropriées.
Le notaire peut être condamné par le juge à annuler l'hypothèque , avec en conséquence le paiement de la somme nécessaire et l'exécution des formalités administratives nécessaires.
Quant à l'acheteur, les alternatives possibles sont:
- demander la résiliation du contrat, avec remboursement de tout prix payé et réparation des dommages; en revanche, il ne peut demander la résiliation de la vente s'il était au courant de l'hypothèque;
- conserver la propriété du bien, en demandant un remboursement total ou partiel du prix payé;
- suspendre le paiement du prix résiduel.
Achat d'une maison avec hypothèque: risques
Comme indiqué précédemment, l' achat d'une maison avec une hypothèque n'est pas une chose illégale, au contraire c'est un événement qui peut survenir lorsqu'une négociation de vente est sur le point de se conclure.
Cependant, afin de ne pas subir de mauvaises surprises dans les années suivantes, le conseil de base est de faire d'abord effectuer les vérifications au notaire , qui devra nous assister au moment de l'achat, étant donné que le notaire est choisi et payé par l'acheteur.
Si le bien fait l'objet d'une hypothèque volontaire , la situation est souvent plus simple.
Dans ce cas, en effet, la banque créancière du vendeur percevra la somme nécessaire au moment de l'acte, suffisante pour payer les acomptes du prêt restant, en procédant à l'extinction de l'hypothèque.
L' hypothèque judiciaire ou légale est le cas le plus compliqué à analyser.
L'assistance du notaire dans la réalisation des opérations est fondamentale dans ce cas: l'achat d'une maison est un investissement financier important, donc renoncer à la vente est une option à prendre en considération lorsque le scénario s'annonce risqué.
Vendeur à risque
Un cas particulier est représenté par le vendeur qui se trouve dans une situation économique considérée comme à risque , par exemple un entrepreneur en mauvaise situation financière.
Indépendamment de l'existence d'hypothèques ou non, l' acheteur , pour se protéger, peut faire dresser la vente préalable par le notaire , en la faisant transcrire dans un registre public .
De cette manière, l' acheteur acquiert un droit de préséance sur le bien , qui ne peut en aucun cas être saisi par les créanciers.