Acheter une maison à un particulier: choses à savoir, quels risques vous courez, avantages et inconvénients, comment procéder correctement. Documents à demander et quand et pourquoi choisir l'avis de professionnels en la matière.
Dans la recherche d'une maison à acheter, vous pouvez vous appuyer sur une agence immobilière ou le faire vous - même , lire les annonces sur les portails Internet, dans les magazines publicitaires ou, avec beaucoup de patience, déambuler dans les rues ou les quartiers d'intérêt à la recherche de signes indiquant un appartement à vendre.
De cette façon, vous pouvez vous retrouver face à un vendeur qui a préféré le faire lui-même, sans avoir recours à des agences ou des intermédiaires.
Nous nous trouvons donc ici face à une propriété sans intermédiaires.
Acheter une maison à un particulier: avantages et risques
Être prêt à acheter une maison directement à un particulier peut avoir ses avantages et ses risques .
La possibilité d'épargner une somme d'argent qui reviendrait normalement à l'agence ou à l'intermédiaire, généralement comprise entre 2% et 5% du prix de vente du bien.
Déjà ce pro peut être une raison plus que suffisante pour pousser dans cette direction.
Toutefois, il convient de garder à l' esprit que vous aurez besoin d'effectuer des contrôles importants vous pour éviter les mauvaises surprises. Des évaluations incorrectes pourraient masquer des coûts ultérieurs en termes de temps et de permis, ainsi que des escroqueries ou des problèmes tels que l'achat d'une propriété résultant d'un don.
Acheter une maison à un particulier: différence avec une agence immobilière
Essayons d'abord de comprendre en quoi les deux manières d'acheter un bien sont différentes , c'est-à-dire acheter à un particulier ou contacter une agence immobilière .
Si vous choisissez la manière la plus traditionnelle, de vous fier à une agence immobilière pour trouver le bien qui vous convient, il appartiendra aux agents immobiliers de procéder à toutes les vérifications nécessaires sur la documentation relative à la maison.
Par conséquent, ils veilleront à ce que:
- il y a conformité cadastrale , ou correspondance entre le bien et la carte présente dans le cadastre, utile pour savoir si des modifications ont été enregistrées et payées les taxes connexes;
- présence d'hypothèques ou de droits de surface ;
- histoire de la propriété , ou si elle provient de vente, donation, héritage;
- certificats de viabilité et installations ;
Les opérations listées seront réalisées par l'agence immobilière, car elles font partie des devoirs d'un agent immobilier professionnel et sérieux.
Au moment où vous entrez dans une agence et parlez à l'un de ses dirigeants ou employés, il aura déjà en sa possession toutes les informations sur les biens dont il a la charge et n'hésitez pas à poser des questions pour clarifier vos doutes.
De plus, sur rendez-vous, il vous accompagnera pour visiter la propriété, vous faisant déambuler dans la maison en toute tranquillité et vous permettant de voir vous-même les pièces et leurs conditions, ainsi que de comprendre si les exigences répondent à vos attentes.
Si, profitant de la visite, vous êtes accompagné d'un expert, géomètre ou architecte de votre choix , vous pouvez immédiatement avoir des idées claires sur les travaux à réaliser pour moderniser et rendre l'appartement confortable.
Acheter une maison à un particulier: documents à demander
Si, en revanche, vous avez décidé de tout faire vous-même, après avoir vu l'annonce d'une maison à vendre et que vous pensez que cela pourrait vous intéresser, il ne vous reste plus qu'à prendre un premier rendez-vous avec le vendeur.
Lors de l'appel, en plus de vous poser quelques premières questions qui vous sont utiles, comme l'adresse exacte de la maison, prenez soin de lui demander d'apporter avec lui , lors de la visite, les documents suivants que vous consulterez ensuite:
- plan d'étage et plan cadastral de la propriété;
- acte de provenance du bien;
- acte de viabilité ou d'habitabilité de la maison;
- certification énergétique.
Plan d'étage et plan cadastral de la propriété
Le plan cadastral vous permettra de connaître la correspondance entre la propriété et ce qui est inscrit au cadastre.
Ce document indique les données d'identification, feuille, parcelle et subordonné, qui vous seront utiles lorsque vous voudrez faire le levé cadastral .
Grâce au levé cadastral , que vous pouvez effectuer confortablement depuis chez vous en utilisant les services d' enquête en ligne appropriés ou en vous rendant en personne au comptoir du cadastre, vous pouvez être sûr que la carte est mise à jour avec les modifications des espaces intérieurs, connaissant ainsi l'histoire de la propriété et toutes les modifications apportées au fil du temps.
En outre , les changements de propriété qui ont eu lieu au fil du temps et pour quelle raison seront clairs , que ce soit pour la vente, l'héritage ou le don.
Acte de provenance du bien
L' acte de provenance est le document qui certifie la propriété d'un bien, qu'il soit complet ou avec limitations. Il peut être représenté par l'un des trois documents suivants
- acte notarié , si le bien est en possession du vendeur par une vente;
- acte de sentence du tribunal s'il découle d'une vente aux enchères judiciaire, en demandant une copie à la chancellerie du tribunal;
- acte de succession ou de donation dont la demande doit être adressée à l'administration fiscale compétente.
S'il s'agit en tout état de cause de documents que le vendeur doit avoir en sa possession et qu'il devra alors apporter au notaire pour l'acte, en cas de succès de la négociation vente-achat, il est toujours préférable de consulter la documentation au préalable. des professionnels en qui vous avez confiance.
Document de viabilité de la maison
Le document de viabilité est le certificat qui déclare que la maison est utilisable et habitable . Dans ce cas, s'il s'agit d'une propriété habitée, le propriétaire n'aura pas peur de vous la montrer.
Dans le cas où la propriété serait inhabitée depuis des années, le fait de pouvoir consulter le document supprimera tout doute à son sujet.
Certification énergétique
Le certificat de performance énergétique (APE) est le document qui identifie la consommation énergétique annuelle d'un bâtiment .
Chaque bien est identifié par une classe énergétique du bâtiment, exprimée en lettres allant de G (le moins efficace) à A4 (le plus efficace).
En pouvant consulter le certificat, vous pouvez comprendre si l'appartement offre déjà une excellente performance en termes d'énergie, donc avec des économies sur la facture.
Ou si vous devez intervenir avec des travaux d'adaptation qui pourraient également être très coûteux.
Acheter une maison à un particulier: comment éviter les risques
Une fois que l'on comprend quels peuvent être les risques d'acheter une maison à un particulier , sans aucune intermédiation, voyons quels sont les professionnels avec qui comparer et demander conseil, pour ne pas avoir de mauvaises surprises plus tard.
Expert pour acheter une propriété de bricolage
Évaluer une maison, quel que soit le prix, c'est connaître l'état des principaux systèmes de la maison , qu'ils soient neufs ou obsolètes, s'ils sont aux normes.
Comprenez également si la maison est sujette à une humidité élevée et à des infiltrations d'eau , causant de la moisissure et des dommages pires tels que le pelage des murs et des dommages au sol.
Évaluer la qualité des luminaires , essentiels en hiver car ils isolent les pièces du froid et permettent de garder la maison plus chaude, économisant sur la consommation d'énergie, mais qui, s'ils sont remplacés, ont un fort impact sur les coûts.
Assurez-vous que le système électrique est aux normes et certifié : s'il est obsolète et sans dispositif de sauvetage, il doit être remplacé, pour votre sécurité, mais avec un coût non négligeable à supporter.
De plus, l'expert pourra vous aider à vérifier les conditions générales de la maison : vieux sanitaires, sols usés et à réparer, en plus de la peinture qui est une opération traditionnelle à effectuer lors de l'entrée dans une maison neuve, utile, non seulement pour le choix de couleurs appropriées, mais aussi pour renouveler et rafraîchir les lieux.
À notre avis, la figure de l'expert est fondamentale même lorsque vous achetez un bien de bricolage, car il est en mesure de vérifier la documentation, d' établir un devis des travaux de base à effectuer pour rendre l'appartement habitable, d'accord, en fonction de votre budget , un calendrier de mise en œuvre.
Conseiller financier
L'achat d'une maison équivaut, dans la grande majorité du temps, à débuter la pratique d'une hypothèque . En vous adressant à votre banque de confiance et en discutant avec un consultant en prêts hypothécaires et en prêts, vous pouvez avoir toutes les précisions sur
- le montant de l'hypothèque ou du prêt à demander ;
- le choix entre les taux fixes, variables et mixtes ;
- les hypothèques alternatives telles que les hypothèques vertes.
- allégements fiscaux pour les première et deuxième résidences;
- durée du prêt .
Le choix de l'hypothèque la plus adaptée à vos ressources financières sera déterminant pour l'heureuse continuation de votre existence: ne pas bien expliquer la situation au consultant pourrait vous conduire au choix d'une hypothèque qui conditionnera votre mode de vie pendant de nombreuses années.
De plus, consulter votre banque avant de signer l' accord , qui prévoit le versement d'un acompte , vous évitera de payer une somme d'argent importante qui serait alors perdue si la banque ne vous accorde pas le prêt.
Plus d'informations sur le sujet en consultant l'article Premier prêt immobilier 2021: concessions, conditions, application.
Notaire
La figure du notaire , obligatoire pour le compromis, l'acte et l'enregistrement du contrat, est choisie par l'acheteur , donc par vous-même.
Vous pouvez également déléguer au notaire la vérification des actes de possession du vendeur, en vérifiant l'absence d'obstacles, d'escroqueries ou de problèmes cachés.
Connaître l'historique de la propriété , qu'elle soit soumise à une hypothèque, à un usufruit ou à d'autres contraintes, est une pratique qui vous permet de vous éloigner des habitations qui peuvent présenter d'importants problèmes juridiques ou fiscaux.
De plus, si la maison à vendre découle directement d'un don reçu du vendeur, il peut être quasiment impossible d'ouvrir une hypothèque auprès de votre banque, les établissements de crédit étant très réticents à accorder un prêt pour l'achat de biens de donation. .
Consultant en affaires
L'achat d'une propriété détermine le paiement des taxes et des droits. Les conseils d'un comptable vous permettront de savoir si vous avez droit à la première subvention logement, consistant en le paiement du taux de 2% sur la valeur du bien pour l'enregistrement de l'acte, contre 9% s'il s'agit d'une deuxième ou troisième maison.
Vous pouvez également demander une estimation des autres taxes liées à la maison, telles que IMU, TARI et TASI le cas échéant.
Administrateur du bâtiment
Parler avec l'administrateur de la copropriété vous permettra de savoir si le vendeur de la propriété est à jour avec le paiement des frais de copropriété.
Dans le cas où vous souhaitez procéder à l'achat, assurez-vous de demander à l'administrateur de la copropriété le document attestant le paiement de tous les frais de copropriété , afin de ne pas avoir à le pourvoir ultérieurement, car les dépenses en cours de rénovation de copropriété, les travaux et les installations peuvent être très importants et affecter le budget et la commodité de l'achat.
De plus, l'entretien avec l'administrateur est utile pour savoir à l'avance si des travaux d'entretien sont prévus , tels que le remplacement ou l'installation de l'ascenseur, la rénovation de la façade extérieure, le remplacement de la chaudière pour le chauffage central et tous ceux travaux de mise aux normes des installations non encore réalisés.
Avoir une idée du coût des travaux à réaliser ne fera qu'ajouter un autre poste de dépense à votre devis.
Acheter une maison à un particulier: l'importance de visiter la maison
Que vous souhaitiez faire appel à une agence ou rechercher une maison à vendre par un particulier, en visitant le domicile d'un particulier, vous pouvez vous assurer de certains aspects principaux qui peuvent vous éloigner de l'achat ou résoudre des doutes importants:
- comprendre la vie du quartier où se trouve la maison : vérifier s'il est facile de garer la voiture, s'il y a des supermarchés, des magasins et des bureaux à proximité, des écoles si vous avez des enfants étudiants et même si le quartier est sûr;
- faire connaissance avec le bâtiment : voisins bruyants, parties communes sales et mal entretenues, présence ou non d'un concierge et d'un service de nettoyage;
- savoir si l'appartement est habité, inhabité ou loué à des tiers : si la maison est habitée par les vendeurs actuels, il est fort probable que les systèmes seront aux normes et fonctionneront régulièrement tandis qu'une maison abandonnée depuis des années pourrait s'avérer obsolète, avec des coûts connexes à mettre dans le budget de la rénovation. Enfin, si au moment où la maison est louée à des tiers avec un contrat régulier, vous devrez attendre le délai régulier pour pouvoir prendre possession du bien , voire avoir recours au juge pour faire effectuer l'expulsion, opération qui peut nécessiter années
Acheter une maison à un particulier: avantages
L'achat d'une maison à un particulier présente un avantage important , si vous êtes capable de négocier et d'avoir de l'intuition, ainsi qu'une connaissance du marché immobilier. Sans l'intermédiation d'un agent immobilier, vous économisez le paiement de la commission , qui varie entre 2% / 5% selon l'agence, la ville et les éventuels frais engagés pour certaines pratiques.
Rappelons-nous qu'il y a à la fois une commission pour l'acheteur et pour le vendeur et qu'il y a donc place à la négociation pour l'achat de bricolage.
Pouvoir traiter directement avec le vendeur vous permet également de mener la négociation en personne, en étant en mesure de pointer vers des modes de paiement qui conduisent le vendeur à actualiser le prix.
La présence d'un intermédiaire, dont la mission est de réaliser la vente et qui gagne sur le montant de la vente, pourrait limiter vos demandes concernant une forte réduction de prix.
Acheter une maison à un particulier: guides et conseils
Nous avons vu qu'acheter une maison à un particulier est possible et peut être rentable, mais l'opération demande beaucoup d'attention afin de ne pas avoir de mauvaises surprises une fois l'acte signé et le montant convenu payé.
De plus amples informations pour savoir comment vous dégager lorsque vous franchissez le pas de l'achat d'une maison peuvent être obtenues avec les guides suivants:
- Achat d'une maison avec hypothèque
- Premier achat d'une maison: quelles mesures prendre
- Achat d'une résidence secondaire
- Acheter une maison: les erreurs à éviter
- Acheter une maison aux enchères