Vente maison donnée. Comment fonctionne la législation italienne sur les successions et les donations. Les risques pour l'acheteur et les solutions possibles. Parce que l'opération pourrait être considérée comme une fraude fiscale.
Lorsqu'on lui a demandé si une maison reçue sous forme de don peut être vendue , la réponse est certainement positive; la réalisation de l'action doit respecter certains principes de base et surtout c'est un fait qui doit être déclaré à l'acheteur au moment de la négociation.
Pour l' acheteur , qui par l'intermédiaire du notaire de confiance pourra effectuer les vérifications nécessaires avant de conclure la transaction, il peut s'avérer difficile d' obtenir le prêt auprès de la banque .
De plus, le fisc italien pourrait accuser le vendeur de fraude fiscale et sera donc soumis au paiement de taxes, ainsi qu'à une lourde pénalité pour comportement frauduleux.
Vendre une maison reçue en don: loi italienne
Commençons par savoir comment fonctionne la loi italienne sur les donations et les successions.
Lorsqu'une personne est décédée, ses biens sont répartis entre les héritiers légitimes (appelés légitimes) du défunt (le défunt) sur la base des parts établies par le code civil.
La loi est donc très claire: même en présence d'un testament, les héritiers légitimes ont droit à une part.
Les héritiers légitimes , à préciser, sont: le conjoint, les enfants légitimes et, pour eux, les enfants équivalents, adoptés et légitimes, les enfants naturels et les ascendants légitimes.
De cette manière, selon la répartition établie par le code civil, les quotas alloués ne peuvent être modifiés dans une moindre mesure , voire, en l'occurrence, totalement exclus de la redistribution des actifs.
Et dans le calcul de l'actif total, tous les dons faits au cours de la vie par le défunt doivent également être pris en compte.
Cela signifie que, au cours de sa vie, le défunt peut avoir déjà fait don de biens immobiliers et d'argent à un ou plusieurs futurs héritiers, un choix légitime permis par la loi italienne, anticipant ainsi effectivement l'héritage.
Est-il possible de vendre une maison reçue en don?
La vente d'un bien reçu en donation est toujours possible et licite, cependant , des problèmes peuvent survenir lors de l'ouverture de la succession.
L'acte de donation aurait en effet pu réduire, de manière significative ou non, la part d'actif due aux autres héritiers.
Et les héritiers peuvent exercer une action révocatoire contre le donataire, ou celui qui a reçu l'héritage à l'avance , pour reprendre l'argent ou les biens donnés, même s'ils ont déjà été vendus.
Cela signifie que le bien donné, puis vendu par la suite, peut revenir, par action en justice, à l'ensemble des actifs de l'héritage, à répartir selon les dispositions du code civil.
L'acheteur se retrouverait ainsi sans abri, avec la seule possibilité de se faire rembourser la somme.
Action de révocation
Cependant, l' action de révocation doit être exercée dans un certain délai , c'est-à-dire dans:
- 20 ans à compter de la transcription de l'acte de donation dans les registres immobiliers
- 10 ans à compter de l'ouverture de la succession
Une fois ces deux délais écoulés, l'opération d'achat et de vente ne peut plus être attaquée par personne.
Vendre une maison donnée: les risques pour l'acheteur
Du point de vue de l' acheteur, acheter une maison à un vendeur qui l'a reçue sous forme de don peut être un gros problème.
En effet, les banques sont très réticentes à accorder une hypothèque en faveur de l'achat d'un bien donné, ce qui porte le risque qu'un jour, celui-ci retourne entre les mains des héritiers légitimes.
Octroi du prêt et de l'hypothèque sur la propriété
En effet, avec l' octroi du prêt , la banque se vante de l' hypothèque sur la propriété , la garantie qui lui permet d'acquérir la maison, si la personne qui a demandé le prêt n'est plus en mesure de payer les acomptes.
Mais en cas de donation du bien, au moment de l'ouverture de la succession successorale ou en cas de litige entre les héritiers, la garantie du bien serait perdue.
Pour les banques, il s'agit donc d'une opération très risquée d'un point de vue financier.
Remboursement du montant payé et indemnisation des dommages subis
Et l' acheteur n'aurait que la possibilité de se faire rembourser la somme , avancée par la banque, ainsi que de demander une indemnité pour les dommages subis avec la perte du bien et le problème de trouver un nouveau logement où aller vivre, dans le cas de première maison .
Vendre une maison donnée: comment l'acheteur peut se comporter
Mais si l'acheteur était tout de même prêt à prendre le risque, voyons quelles sont les solutions qui l'attendent, à pratiquer toujours sous les conseils avisés de professionnels du secteur qui peuvent avertir de tout problème avec la loi ou faire l'objet d'escroqueries.
Demander la dissolution du don
Cette action nécessite que la personne qui a fait le don soit toujours en vie.
Dans un premier temps, le don est annulé , au moyen d'un acte entre l'ancien donateur et la personne qui avait reçu le bien.
De cette manière, la propriété du bien revient au sujet principal , le donateur, qui peut ainsi réaliser la transaction de vente et d'achat avec l'acheteur sans que ce dernier ne court aucun risque.
Renonciation des héritiers à l'action de réduction
L' acheteur peut demander aux autres héritiers de signer l'acte de vente du bien provenant de donation.
Avec cette déclaration signée, les héritiers déclarent renoncer immédiatement à toute réclamation et révision de la donation précédente.
Il s'agit donc d'un acte de renonciation de la part des héritiers légitimes, une méthode assez sûre pour l'acheteur.
Le seul point négatif est qu'à un certain moment de la vie, les enfants naturels (nés hors mariage), dont l'existence était inconnue, pouvaient sembler demander la part due au patrimoine.
Dans ce cas, le temps est le meilleur allié de l'acheteur.
Comme indiqué ci-dessus:
- si au moins 10 ans se sont écoulés depuis le décès du donateur, le droit d'agir des héritiers légaux est prescrit et donc l'acheteur ne courra plus aucun risque
- si, en revanche, plus de 20 ans se sont écoulés depuis la date de la donation, à condition que les héritiers légitimes n'aient pas déjà fait un acte d'opposition à la donation, que le donateur soit toujours vivant ou non, l'action de restitution sera automatiquement prescrite, avec tout le respect dû à l'acheteur que la maison achetée ne sera pas enlevée.
Police d'assurance
La dernière solution admissible est de souscrire une police d' assurance qui protège l'acheteur des risques éventuels liés au don.
La police prévoit le paiement d'une prime unique proportionnelle à la valeur du bien.
Il s'agit d'un produit financier particulier qui n'est pas proposé par toutes les compagnies d'assurance. De plus, il est intéressant de noter qu'il s'agit d'une politique qui peut également être stipulée par le donateur ou par la personne qui a reçu le bien donné.
De cette manière, le bien est rendu commercialisable et peut être mis sur le marché en toute tranquillité.
Vendre une maison reçue en don: évasion fiscale
Un autre aspect à traiter est lié à l' aspect fiscal .
L'État italien peut considérer la vente d'une propriété donnée comme un moyen de soustraire des sommes importantes aux autorités fiscales, voyons pourquoi.
Lorsque vous vendez un bien immobilier, si la transaction a prévu un prix de vente supérieur à celui payé pour son achat précédent, un profit est généré, ou une plus-value qui doit être déclarée au fisc (sauf pour une première habitation).
Par conséquent, la personne qui a vendu la maison reçue par don n'a pas réalisé de plus-value simplement parce qu'elle n'a payé aucun prix d'achat.
Opérations triangulaires pour éviter de payer des impôts
Le risque que l'État ne veut pas courir est celui des transactions triangulaires dans le but de ne pas payer d'impôts, c'est-à-dire:
- le propriétaire du bien fait don de la maison à son héritier (jusqu'à un million d'euros, aucune taxe n'est requise)
- l'héritier vend le bien pour son propre compte
- l'héritier paie la contrepartie de la vente au propriétaire initial
De cette manière, le propriétaire sera soumis à un contrôle fiscal qui impliquera le paiement des taxes afférentes en plus des pénalités nécessaires. Cependant, pour qu'une intention de frauder le contribuable soit révoquée, l'opération doit être achevée en quelques semaines ou quelques mois.
De ce point de vue, l' acheteur du bien ne risquera rien , car il n'a aucun lien avec l'affaire (sauf convention contraire) et l'opération d'achat et de vente ne sera pas annulée.