Loyer avec rachat: définition du type de contrat d'achat d'une maison sans hypothèque. La législation en vigueur, son fonctionnement, les différentes formes de contrat possibles. Le régime fiscal, les avantages et les inconvénients de l'opération.
L ' location - vente , location à acheter en anglais, il est un manieraper achat d' une maison en payant au début de l'opération d' un montant de la plus haute , puis régler le remboursement final en payant le montant restant.
C'est une méthode qui permet donc au locataire d' acquérir un bien immobilier sans avoir à recourir à la formule hypothécaire , s'affranchissant ainsi des contraintes et problèmes liés à la demande de crédit auprès de la banque, qui peut même ne pas être accordé.
Location avec rachat: législation
Comme mentionné, défini avec le terme anglais rent to buy , le loyer avec rachat est une formule contractuelle qui vient de Grande-Bretagne, où il est déjà utilisé avec succès depuis quelques décennies.
Le loyer avec rachat est un contrat qui détermine la possibilité pour le locataire de devenir propriétaire du bien , meuble ou immeuble, après une période de location déterminée au moment de la stipulation.
En Italie, ce contrat a été introduit avec le décret Sblocca Italia du 12 septembre 2021 , dans le but de le réglementer et de clarifier son efficacité et ses effets sur le marché immobilier italien.
Louer avec rachat: comment ça marche
La formule contractuelle prévoit que le contrat de location précède le contrat de vente . De cette manière, la vente de la propriété se déroule dans le temps .
Le vendeur perçoit une somme, le loyer, supérieure à un bail traditionnel, restant propriétaire du bien jusqu'au règlement du solde final.
Ainsi, pour le locataire, face à un acompte plus élevé payé à titre de loyer, il y a la certitude qu'à l'expiration du contrat, il deviendra propriétaire, dès le paiement de la maxirata finale.
Le prix final est déjà indiqué sur le contrat au moment de la conclusion et ne peut pas être modifié.
Loyer avec rachat: mode de calcul de l'acompte
Pour mieux comprendre l'étendue financière de cette formule innovante, il est nécessaire de préciser comment le montant de la redevance est généralement calculé .
Puisqu'il s'agit d'une méthode qui permet au locataire d'accepter d'acheter la propriété à un moment précis, le taux de location est fixé à environ 50% de plus qu'un bail normal.
Location avec rachat: formules possibles
Il existe plusieurs formes possibles de location avec rachat. Voyons ce qu'ils sont et comment ils se développent.
Location avec rachat avec option d'achat futur
Ce type permet au locataire de payer le loyer, en restant libre de procéder à l'achat ou non à la fin du contrat.
Le montant du loyer est légèrement supérieur au bail traditionnel, étant considéré comme une sorte d'avance sur le prix final, indiqué à la signature du contrat et non modifiable.
Location avec rachat avec vente préalable
Cette formule est la plus utilisée. Les parties signent deux contrats : un contrat de bail et un compromis de vente, qui est déjà transcrit dans les registres immobiliers. La transcription a une validité maximale de 10 ans .
Les deux contractants restent libres de décider si le préalable oblige la conclusion de la vente ou si le locataire décidera de l'achat ou non.
Location avec rachat automatique
C'est la formule la plus simple : les parties conviennent de payer des tranches de loyer pendant un certain nombre d'années. À l'expiration, l' obligation de rachat prend naissance , avec le transfert de propriété de la propriété dès le paiement de la dernière tranche.
Location avec rachat avec réserve de propriété
Cette méthode est utilisée par les propriétaires du bien qui souhaitent avoir des garanties si le locataire est en défaut.
La propriété n'est transférée qu'après paiement intégral du prix de vente.
Si le locataire devait s'avérer en défaut , le vendeur peut demander la résiliation du contrat, en revenant à la disponibilité du bien.
Le propriétaire est tenu de restituer une partie des sommes reçues ; le montant est établi d'un commun accord entre les parties ou décidé par un juge.
Location avec rachat: régime fiscal
Le régime fiscal de ce type particulier de contrat est le même que celui d'un contrat de location normal . Par conséquent, la taxation normale en vigueur pour les locations immobilières s'applique.
Régime de TVA
En cas de transaction entre deux particuliers, la redevance est exonérée de TVA comme pour les baux normaux.
Si, en revanche, le bailleur est une entreprise de construction ou de restauration , les tarifs doivent être considérés en fonction du type d'entrepreneur. Le même raisonnement existe également dans le cas où le bien est destiné à un usage instrumental, il peut donc être résumé comme suit:
- TVA de 4% si le locataire déclare être éligible aux exigences de la première maison; en outre, le bien ne doit pas être classé dans les catégories A / 1, A / 8 et A / 9 du registre foncier
- 10% de TVA pour les biens avec le même classement au cadastre que ceux qui peuvent bénéficier de la première subvention logement
- TVA 22% pour les propriétés appartenant aux catégories cadastrales A / 1, A / 8 et A / 9 et pour les propriétés instrumentales
Taxe d'enregistrement
La taxe d'immatriculation du contrat de location est déterminé par le régime de TVA qui est appliqué , soit:
- Avances de prix soumises à la TVA de 200 €
- Avances de prix pour les propriétés résidentielles exonérées de TVA à 2%
- Les avances de prix soumises à la TVA par option explicite du vendeur forfaitaire de 67 € dans le cas d'un contrat stipulé avec un accord privé, 200 € si le contrat est stipulé avec un accord privé authentifié ou sous forme publique.
Pour les propriétés instrumentales, la taxe d'enregistrement est toujours égale à 1%.
Somme payée en totalité
Il convient de préciser que, pour les sommes versées au titre du solde de l'opération de vente et d'achat, l' assiette fiscale sur laquelle appliquer la taxe est déterminée par le type de vendeur.
S'il opère sous un régime d'entreprise, l'assiette fiscale sur laquelle appliquer la taxe est déterminée par la différence entre:
- prix du bien établi à la signature du contrat
- somme des avances de prix versées jusqu'à ce moment.
Par conséquent, les loyers perçus jusqu'à ce moment ne sont pas pris en compte.
Les opérations d' achat et de vente qui ont lieu en dehors du régime de TVA , pour les premières maisons ou autres types de propriétés, nécessitent que la taxe soit fixée à:
- Taxe d'enregistrement fixe de 200 €
- taxe hypothécaire 1%
- taxe cadastrale 3%
Si au contraire le bâtiment est de type instrumental :
- la taxe d'enregistrement est de 2% (première maison) ou 9% (autre type de propriété)
- taxe hypothécaire 50 € pour tout type de bien
- Taxe cadastrale 50 € pour tout type de bien
Louer avec rachat: ça vaut le coup?
Afin de déterminer si l'investissement peut s'avérer être une aubaine ou, à long terme, un mauvais choix financier, il est nécessaire de mettre dans l'assiette les avantages et les inconvénients de l'opération.
Avantages de la location avec rachat
- le locataire peut acheter un bien immobilier sans avoir à recourir à la formule classique du prêt bancaire;
- le locataire ne paie pas l'IMU et les autres taxes qui sont imposées aux propriétaires jusqu'à ce que le rachat ait lieu;
- le prix reste fixe pendant toute la durée de la transaction;
- le locataire est protégé de toute augmentation de prix sur le marché immobilier;
- pour le bailleur la garantie de ne pas subir l'effet de l'effondrement des prix sur le marché immobilier;
- le bailleur a la garantie d'un revenu plus élevé qu'un loyer normal pendant toute la durée du contrat;
- le bailleur dispose de très fortes garanties concernant la vente car le preneur, s'il n'exerçait pas le rachat, perdrait les sommes versées.
Inconvénients de la location avec rachat
- en cas d'achat directement auprès de l'entreprise de construction, en cas d'échec, les sommes versées seraient perdues (à cet effet, il vaut mieux se protéger par une caution);
- protection inférieure en cas de faillite de l'entreprise de construction par rapport aux créanciers;
- l'augmentation de la valeur de la maison ne peut pas être appréciée par le vendeur de la propriété;
- la diminution de la valeur du logement n'entraîne pas une baisse du loyer pour le locataire.