Maison en construction: comment procéder à l'achat d'un bien en construction sans courir le risque de perdre tout l'argent dépensé. La législation italienne en vigueur. Les garanties pour l'acheteur: l'avant-contrat et la figure du notaire. Des avis.
Acheter une maison en construction, c'est acheter une maison sur papier, ou une propriété qui n'est pas encore terminée et qui est en construction.
Une matière complexe et une opération qui présente ses risques , elle a en revanche l' avantage d'être construite selon les concepts de construction les plus modernes , avec une garantie de 10 ans qui couvre tout défaut de construction.
Maison en construction: législation
Pour protéger l'acheteur , la législation italienne est assez stricte en la matière: la faillite de l'entreprise de construction risquerait en effet de compromettre la vie de famille, d'un point de vue financier, pendant de nombreuses années, avec de lourdes répercussions.
Le décret législatif 122/2005 prévoit à cet égard une série de garanties qui permettent au citoyen ordinaire d'être beaucoup plus calme. Le but du règlement est de permettre à l'acheteur, en cas de faillite de l'entreprise de construction, de récupérer les sommes versées.
Analysons spécifiquement le fonctionnement de la norme et quels sont les critères fondateurs:
- le constructeur est tenu de remettre la caution à l'acheteur , garantie pour toutes les sommes encaissées jusqu'au moment où le bien est transféré
- remettre à l'acheteur la police d'assurance , pour 10 ans , qui sera la garantie d'indemnisation pour tout dommage matériel et direct au bien résultant de vices de construction
- faire rédiger l' avant-contrat par un notaire qui vérifiera l'exactitude de la caution
- le notaire ne procédera pas à la signature de l'acte de vente si l' hypothèque n'a pas été annulée avant ou simultanément avec l'acte de vente
- droit de premier refus en faveur de l'acheteur en cas de vente du bien aux enchères
- possibilité pour l'acheteur de faire valoir la caution avant que le syndic, en cas de faillite de la société, n'ait communiqué le choix de l'exécution ou de la résiliation du contrat.
Comment obtenir les garanties
Le principal conseil est de toujours faire rédiger l'avant-vente par un notaire , étape qui implique automatiquement l'activation des protections prévues par le décret législatif 122/2005.
Ce passage, qui malheureusement n'a pas toujours lieu, a des frais pour l'entreprise de construction qui est obligée de payer une certaine somme d'argent, subissant des contraintes sur les sommes reçues, déterminées par la stipulation de la caution.
En effet, la réalisation d'un accord privé ne garantit ni ne protège en aucun cas l' acheteur qui risquerait de perdre les avances versées en cas de faillite de l'entreprise de construction .
Contrat préliminaire: ce qu'il contient
Dans le cas particulier de l' avant-contrat stipulé pour l'achat et la vente d'un bien en construction , il doit garantir que les vérifications, ou les enquêtes hypothécaires, relatives à l'existence ou non d'hypothèques ou d'autres contraintes, ont déjà été effectuées.
Le notaire , en transcrivant l'acte dans les registres immobiliers, garantira en effet l' acquéreur contre les risques de l' existence d'un crédit immobilier ou de contraintes ultérieures sur son inscription, à condition que la vente ait lieu dans un délai de 3 ans.
Le contrat de vente préliminaire contiendra les éléments suivants:
- description du bien à construire ou en cours de construction, définissant ses limites et ses éventuelles pertinence
- l'indication de tout acte d'obligation, ainsi que l'existence d'hypothèques préjudiciables ou de transcriptions
- la date limite de réalisation des travaux
- prix et modes de paiement
- indiquer le permis de construire
- l'existence éventuelle d'entrepreneurs
- le cahier des charges précisant les caractéristiques des matériaux et l'élaboration du projet.
Achat maison en construction: caution
La garantie a pour mission de garantir et de protéger l' acheteur de la faillite du fabricant. Elle reste en vigueur jusqu'à ce que l' institution qui l'a émise reçoive une copie certifiée conforme du transfert de la propriété dans laquelle est contenue la déclaration de libération de la police d'assurance pendant 10 ans.
De cette manière, l'acheteur garde intacte la possibilité de réclamer la somme garantie par la caution:
- suite aux problèmes financiers de l'entreprise de construction
- si vous avez l'intention de vous retirer du contrat
- si le notaire a certifié qu'il n'a pas pu recevoir l'acte de transfert suite à la non-émission du contrat décennal
Achat d'une maison en construction: nullité du contrat
L' absence de rédaction de l' avant-contrat entraîne la nullité absolue du contrat de vente pour défaut de forme .
La figure du notaire est d'une importance fondamentale car sa présence le garantit :
- obligation de remettre la caution, au préalable,
- livraison de la police d'assurance décennale, dans le contrat de vente.
Acheter une maison en construction: avis
Essayons d'équilibrer les avantages et les inconvénients d'une transaction immobilière de ce type pour l'acheteur.
Avantages
- achat d'un nouveau produit
- les technologies les plus modernes en phase de construction
- présence de plusieurs options importantes, telles que la domotique, un chauffage plus efficace, etc.
- Garantie de 10 ans pour tout défaut
- moins d'entretien dans les premières années de vie
Inconvénients
- prix plus élevé en phase d'achat par rapport à une propriété déjà construite
- risque que la maison se trouve dans une zone de la ville non encore équipée de services de transport, de centres commerciaux, etc.
- manque d'allégements fiscaux pour le moment