Changement d'utilisation prévue de ce qu'il est et à quoi il sert. Quand il est possible de changer l'usage prévu, quelles sont les conditions et la documentation nécessaire, les coûts de la pratique et les pénalités pour non-présentation du changement d'usage.
Le changement d'utilisation prévue est une pratique bureaucratique importante lorsque vous avez l'intention de changer le but d'utilisation d'une propriété en raison de nouveaux besoins d'utilisation , par exemple:
- Changement d'usage prévu de résidentiel à commercial : en effet, les conditions peuvent évoluer au fil du temps et il est prévu d'exploiter le bien pour une fonction différente de celle d'origine, par exemple en passant du résidentiel au commercial .
- Changement d'usage prévu du commercial au résidentiel : ces dernières années, avec l'abandon des anciennes usines et ateliers, le propriétaire d'un immeuble s'est souvent retrouvé en mesure de passer du commercial au résidentiel , avec la rénovation qui conduit à la création d'un loft.
Utilisation conforme: ce que c'est
Commençons par définir l' usage prévu qui indique l'ensemble des finalités et des méthodes d'utilisation d'une construction de bâtiment .
Dans le cas où la propriété est destinée à remplir plusieurs fonctions , la principale est attribuée en fonction de la surface utilisée.
Quels sont les catégories et types
L' utilisation prévue d'une propriété peut être cataloguée et diversifiée comme suit:
- Résidentiel,
- industriel et artisanal,
- commerce de détail,
- hébergement touristique,
- directionnel et service,
- commerce de gros et entrepôts,
- agricole.
Par conséquent, pour qu'il y ait un changement significatif de l'usage prévu , la forme d'utilisation doit être différente de celle d'origine , avec ou sans travaux de construction et impliquant le passage à une catégorie autre que celle dans laquelle elle est insérée.
Même si nous n'effectuons pas de travaux de maçonnerie ou sont d'une importance mineure, le changement d'usage prévu nécessite le permis de construire.
Changement d'utilisation prévue: si possible
La possibilité de modifier l'utilisation prévue est bien réglementée et la faisabilité doit être vérifiée en vérifiant:
- réglementation des copropriétés;
- réglementation municipale et urbanisme ou plan de structure et règlement d'urbanisme ;
- restrictions (assainissement, surfaces minimales, taux d'illumination d'air)
- besoin de maçonnerie ou non;
Règlement de copropriété
Tout d'abord, il faut préciser que si l'appartement est situé dans une copropriété, le règlement de copropriété doit être vérifié.
Si l' interdiction de modification a été approuvée à l'unanimité par les condominiums , comme dans le cas d'un règlement approuvé par les propriétaires individuels au moment de l'achat directement auprès du propriétaire, alors l' utilisation prévue ne peut pas être modifiée.
Sinon, si la réglementation a été approuvée avec d'autres majorités, alors le changement d'utilisation prévue ne peut pas être interdit dans la réglementation.
Restrictions sur le changement d'utilisation prévue
Il existe également des restrictions possibles lorsque le changement concerne une propriété que vous avez l'intention de transformer, par exemple en magasin.
Exigences sanitaires
Dans ce cas, les réglementations sanitaires et d' hygiène en vigueur pour le traitement des substances alimentaires entrent en jeu .
Plan général d' urbanisme ou de structure et règlement d'urbanisme
Un autre arrêt du changement peut être dicté par le Plan général d'urbanisme , un document fondamental qui détermine, pour les différentes zones de la commune, où et comment certaines propriétés peuvent être situées.
Changement d'utilisation prévue: documentation et exigences
Les étapes nécessaires pour effectuer le changement nécessitent d'abord quelques vérifications.
Dit du règlement de la copropriété, il est nécessaire de s'assurer que le PRG permet de modifier l'usage du bien.
Relevé cadastral
En demandant le cadastre, vous pouvez savoir s'il existe des restrictions urbaines et architecturales sur la propriété et / ou dans la zone où elle se trouve et si donc sur le front municipal il est possible de changer l'usage prévu.
Dans le même temps, le besoin d' exigences hygiéno-sanitaires peut survenir , en fonction des travaux de construction à intégrer dans le projet de rénovation.
Une fois le projet élaboré, la pratique d'urbanisme peut être présentée, y compris les systèmes conformes et certifiés.
Cadastre: modification des taxes et droits
Le changement d'usage entraîne par conséquent un changement en termes de taxes et de droits, même si aucun travail de maçonnerie et rénovation n'est effectué .
Raison pour laquelle, il est nécessaire de soumettre à l'Agence des revenus la déclaration de variation , modifiant la catégorie de bâtiment, ce qui entraîne un revenu cadastral différent et les paramètres nécessaires au calcul des impôts sur les maisons et les bâtiments tels que Imu, Tari, Tasi et autres possibles .
Enfin, il sera nécessaire de demander à la municipalité le certificat d'utilisabilité , en joignant tous les permis nécessaires, ainsi que la déclaration de changement cadastral et les autres documents nécessaires.
Changement de différence d'utilisation prévue avec maçonnerie et sans maçonnerie
Cependant, il existe des différences entre les deux demandes
Changement d'utilisation prévue avec les œuvres
Lorsque le changement implique une modification par des travaux de construction, il est nécessaire de demander le permis de construire.
Changement d'utilisation prévue sans travaux
Si le changement d'utilisation n'inclut pas les travaux, ou que la structure du bien reste inchangée, on parle d'un changement fonctionnel de l'usage prévu et dans ce cas il suffit de présenter le SCIA.
Changement d'utilisation prévue: coût
Pour avoir une idée des coûts à engager lorsque vous devez modifier l'utilisation prévue , vous devez tenir compte des éléments de dépense:
- travaux de construction au cas où il serait également nécessaire de rénover;
- les honoraires des professionnels, variables selon que seuls l'urbanisme ou les pratiques cadastrales doivent être préparés ou si l'exécution des travaux doit également être suivie; à titre indicatif, les honoraires du technicien pour les pratiques cadastrales varient de 300,00 € à 800,00 € et les frais de droits administratifs (varient d'une commune à l'autre) de 80,00 € à 400,00 €;
- les coûts d'infrastructure.
Temps requis pour le changement d'utilisation prévue
Les délais sont essentiellement liés à la présentation des pratiques et donc à la recherche de tous les documents nécessaires et varient d'une commune à l'autre.
Nous pouvons estimer le temps nécessaire pour terminer la pratique en 1-2 mois.
Pénalités pour non-présentation du changement d'utilisation prévue
Changer l'usage prévu d'une propriété, sans autorisation de construire, relève de l'abus du bâtiment avec toutes les conséquences du cas:
- infraction pénale;
- amende administrative.