Fractionnement des bâtiments: comment diviser un appartement en deux unités différentes. Guide de la bonne procédure pour diviser un appartement en deux: loi en vigueur, documents et pratiques nécessaires, modification du cadastre et taxes foncières ultérieures. Avantages de l'opération, analyse coûts / bénéfices, déductions fiscales à demander. Le cas particulier de la copropriété.
Il peut arriver que vous vous retrouviez dans un moment de vie où la disponibilité d'un grand appartement n'est plus une exigence importante: la nécessité d'avoir un loyer à partir d'un loyer ou la nécessité de monétiser une vente, des enfants qui grandissent et ont besoin leur maison, ils peuvent convaincre de diviser le logement unique en deux appartements.
Comment diviser un appartement en deux
La création d'un deuxième appartement plus petit pour l'enfant qui veut avoir son indépendance ou le besoin ou le désir d'avoir une source de revenus supplémentaire, peut donc conduire à la division de l'unité d'habitation d'origine, mais pour continuer, vous devez connaître la méthodologie correcte , qui respecter la loi italienne en suivant la procédure bureaucratique correcte.
Comment diviser un appartement en deux: la loi en vigueur
Tout d'abord, partons de la considération que l' État ne se soucie en aucune manière de connaître la raison du fractionnement , on connaît donc dans le jargon technique la division d'une unité immobilière en deux ou plusieurs appartements séparés au cadastre .
Par conséquent, on ne nous demandera jamais si nous voulons nous séparer pour louer les locaux ou pour faciliter la première expérience de vie indépendante de l'enfant.
Ce ne sera que lorsque vous souhaiterez modifier l'usage prévu , par exemple pour ouvrir une boutique ou une chambre d'hôtes, qu'il pourra être nécessaire de communiquer la raison du choix.
Pour faciliter la tâche, il est important de souligner que ces dernières années, la bureaucratie italienne a considérablement simplifié les étapes nécessaires pour commencer le fractionnement d'une propriété.
Le décret de déverrouillage de l'Italie de 2021 a en effet modifié le type d'interventions d'entretien extraordinaire, plaçant le lotissement d'un appartement dans une seule catégorie , à savoir:
- division d'un appartement en deux ou plusieurs unités immobilières;
- fusion de deux unités immobilières.
Les seules conditions à respecter pour être incluses dans la simplification bureaucratique sont:
- le volume de l'appartement d'origine ne doit pas enregistrer de modifications . Ainsi, vous pouvez abattre des murs pour les joindre ou créer des murs pour diviser la propriété en deux parties, mais il n'est pas permis de surélever un étage ou de construire une pièce supplémentaire au-delà du volume d'origine.
- l'utilisation prévue de la propriété ne peut pas être modifiée . Par conséquent, s'il était initialement destiné à un usage résidentiel, il doit le rester s'il s'agissait d'un appareil à usage commercial.
Diviser un appartement en deux: comment procéder
Afin de pouvoir démarrer régulièrement et sans encourir de sanctions ultérieures pour abus de construction, la voie bureaucratique suivante doit être suivie:
- présenter le CILA si aucune intervention n'est faite sur les structures;
- présenter les SCIA s'ils sont nécessaires ou envisagent d'opérer sur les ouvrages.
Par conséquent, la simplification bureaucratique a donné ses effets, car avec la présentation de ces types de documents, il n'est plus nécessaire d'attendre la publication du permis de construire pour démarrer les travaux.
Cependant, la nécessité de présenter une documentation adéquate nécessite l' intervention d'un technicien spécialisé , ou d'un professionnel qualifié (ingénieur, architecte ou géomètre) qui peut rédiger les documents nécessaires, ainsi que coordonner les travaux une fois entamés pour les mener à terme.
Le professionnel à qui vous aurez confié la tâche veillera à effectuer un contrôle préventif de la préexistence à la Commune et au cadastre de la légitimité à intervenir .
Modification du registre foncier
Une fois les travaux terminés et les deux unités immobilières séparées, il sera nécessaire et obligatoire de mettre à jour les plans d'étage au cadastre et à la municipalité . Cette opération devient fondamentale car l'Agence du revenu recalculera et recalculera les différentes taxes qui affectent les propriétés.
Avec la création d'une nouvelle propriété , le subordonné précédent (le numéro indiquant l'appartement) sera supprimé et deux nouveaux subordonnés seront créés , confirmant à la place la feuille et la parcelle.
Certificat d'essai et achèvement des travaux
A la fin des travaux il est nécessaire de présenter le certificat d'essai et d'achèvement : ce document consiste en la déclaration que le propriétaire assure et garantit que les travaux ont été réalisés conformément au projet présenté et que par la suite la mise à jour a été régulièrement effectuée au Cadastre .
Lorsqu'il n'est pas possible de diviser un appartement en deux: cas
Il existe également des cas dans lesquels le fractionnement n'est pas possible du tout pour plusieurs raisons:
- le règlement sur la copropriété pourrait interdire le fractionnement;
- les caractéristiques du bien peuvent être telles qu'elles ne permettent pas les travaux: par exemple, il est impossible de se conformer aux exigences hygiéno-sanitaires, aux surfaces minimales requises ou aux exigences d'aéro-éclairage du règlement de construction de la municipalité;
- les conditions structurelles du bâtiment telles que l'état des installations et la construction qui peuvent rendre l'intervention impossible, compliquée et très coûteuse.
Diviser un appartement en deux dans une copropriété: cas concret
L'une des situations qui peuvent causer les plus grandes difficultés, au point de contraindre le propriétaire à se retirer du désir de fractionnement, est lorsque l' appartement faisant l' objet des interventions est situé à l' intérieur d'une copropriété.
En effet, lorsque la Municipalité procède à l'autorisation des travaux en recevant le CILA ou SCIA, elle précise que le permis est accordé sauf pour les droits des tiers : cette phrase indique qu'il est du devoir du propriétaire de s'assurer qu'aucun droit de tiers ne soit violé , ce qui peut en aucune façon réclamer contre les bureaux municipaux.
La copropriété est l'une des situations possibles: le propriétaire, avant de commencer les pratiques et les travaux conséquents, doit demander et consulter le règlement de la copropriété , en évaluant avec l'expert choisi, si une résolution d'autorisation de l'assemblée de copropriété est nécessaire.
Le règlement sur la copropriété pourrait interdire strictement le fractionnement lorsque l'une des deux situations se présente:
- type contractuel;
- approuvé à l'unanimité des copropriétés.
Si, en revanche, le règlement a été approuvé à une majorité d'un autre type , absolu, relatif, qualifié, il ne peut en aucun cas y avoir de règles contenues avec des restrictions d'utilisation des locaux.
De manière générale, on peut indiquer que l' approbation du montage n'est en aucun cas nécessaire lorsque les travaux ne concernent pas des parties communes , comme une modification du palier pour changer l'entrée des appartements.
La Cour suprême elle - même , avec un arrêt de 2021, a précisé que les travaux dans une propriété privée sont toujours autorisés tant qu'il n'y a pas de modification et / ou de dommages aux parties communes .
Comment changer les millièmes après le fractionnement
Une fois le travail terminé, il devient nécessaire de modifier les millièmes tableaux .
Première méthode
La manière la plus correcte serait le recalcul complet de tous les millièmes de la copropriété, une opération assez complexe et coûteuse.
Deuxième méthode
Face à l'administrateur, afin d'éviter des litiges ultérieurement, le moyen approprié et utile de simplifier la procédure est:
- diviser les parts de propriété de l'appartement d'origine, en suivant les critères utilisés pour la préparation des tableaux de copropriété
- procéder à la réaffectation des millièmes aux nouvelles unités
Troisième méthode
La troisième et dernière méthode, encore plus simple, consiste en la division proportionnelle des millièmes en fonction de la surface des deux nouvelles unités immobilières.
Divisez un appartement en deux: IMU TASI TARI
Analysons maintenant la situation qui se crée sous l' aspect fiscal, n'ayant plus qu'un seul logement, mais deux, empilés dans la même municipalité.
IMU
Si les deux appartements sont enregistrés au nom de deux propriétaires différents et que pour les deux il s'agit de la maison indiquée comme première maison, les deux bénéficient de l' exemption Imu .
Si, en revanche, le propriétaire reste unique , il bénéficiera d'une exonération IMU pour la première maison tandis qu'il paiera la taxe sur la résidence secondaire .
TASI
Pour TASI, la taxe communale sur les prestations indivisibles, la situation est identique à la précédente. Par conséquent, le propriétaire ne paiera pour la première maison que s'il s'agit d' une maison de luxe ou de prestige, alors qu'il devra dans tous les cas payer la taxe sur la résidence secondaire.
TARI
La taxe sur les déchets, TARI, sera régulièrement payée indépendamment de la catégorie cadastrale dans laquelle les propriétés sont enregistrées et en fonction des taux déterminés par la municipalité dans laquelle les propriétés sont situées.
Diviser un appartement en deux: avantages
S'attaquer au problème du fractionnement d'un appartement peut souvent freiner les intentions. Cependant, la planification et la réalisation des travaux qui conduisent à deux unités distinctes présentent des avantages intéressants tels que:
- héritage : séparer un logement en deux parties pour satisfaire les héritiers, afin de ne pas avoir à procéder à la vente du bien
- créer l'appartement pour l'enfant : lorsque les enfants grandissent, le désir d'indépendance peut également être atteint en vendant une partie de la maison, séparant ainsi également les raccordements relatifs d'électricité, de gaz et d'eau
- louer le nouvel appartement : en réduisant la taille de la maison principale, vous pouvez avoir un bien à louer, source de revenus complémentaires au fil des ans
- augmentation de la valeur immobilière : la séparation conduit à la création de deux appartements plus petits, une situation de logement que le marché immobilier apprécie davantage car il s'est avéré plus facile de vendre des unités plus petites. Pour cette raison, le prix du mètre carré augmente dans le cas d'un appartement plus petit
Diviser un appartement en deux: frais et déductions
L'évaluation de l'opération dans une perspective future est plus simple compte tenu des types et des montants des coûts à engager pour les travaux.
Coûts nécessaires pour diviser un appartement
Les postes de dépenses sont différents, variables selon le type de travaux à réaliser et donc non quantifiables de manière précise immédiatement.
Nous pouvons donc faire une liste de ce à quoi vous devrez faire face:
- travaux de construction et d'usine, éventuellement neufs ou à refaire
- achat de mobilier et de mobilier pour le nouvel appartement
- les frais de raccordement de nouveaux services publics d'électricité, de gaz, d'eau ainsi que d'éventuelles connexions Internet, par téléphone et autres systèmes utiles dans la nouvelle unité immobilière
- honoraires de professionnels pour la rédaction de projets, la paperasse et la gestion de la construction
- charges d'urbanisation et frais administratifs, différents pour chaque commune
- Taxe cadastrale pour la variation (division en deux unités)
Déductions pour restructuration
Pour alléger la charge financière de l'opération, un important allégement fiscal , en cours depuis quelques années, vient à l'aide . Changer d'appartement pour créer deux unités d'habitation fait partie du type de travaux qui vous donne droit à d'importantes déductions pour rénovation.
Plus précisément, en fonction du type d'interventions effectuées, pour les travaux de maçonnerie et les systèmes énergétiques, en plus de l'achat de mobilier, il est possible de profiter d'avantages importants.
Dans les guides suivants, vous trouverez les concepts de base pour profiter de ces avantages fiscaux importants, la documentation nécessaire et le mode de paiement approprié:
- Bonus de rénovation
- Ecobonus
- Bonus mobiles
Diviser un appartement en deux: pénalités
Le démarrage des travaux sans fournir au préalable la documentation nécessaire et obligatoire entraîne des sanctions sévères en cas d'évaluation par les techniciens de la Municipalité.
Il s'agit en fait d'un comportement qui est indiqué par le terme connu d' abus de construction .
En effet, les représentants municipaux procéderont à la comparaison de la situation antérieure, selon les plans cadastraux, avec la situation actuelle, à la fois pour évaluer les travaux réalisés, évaluer les écarts et les éventuelles augmentations de volume.
Le citoyen qui a effectué les travaux sans autorisation peut être sanctionné d'une lourde amende et, dans les cas les plus graves, être contraint de rétablir la situation antérieure , avec la démolition des travaux exécutés.