Bail. Éléments du contrat. Types existants. Quel est le coupon sec.
Le contrat de location d'une maison est l'accord par lequel une partie (appelée bailleur) s'engage à permettre à une autre personne (locataire ou locataire) d'utiliser la maison pendant un temps donné en échange d'une redevance spécifique, appelée canon.
Éléments du bail
Pour être correct, le contrat de location , rédigé par écrit, doit contenir strictement certains éléments:
- contenu
- enregistrement
- date de stipulation
- indication des pièces
- identification de l'actif
- location
- durée et retrait
Contenu
Le contenu du contrat de location peut être différent selon la typologie différente et selon les accords entre les parties, qui peuvent insérer des clauses jugées nécessaires.
Cependant, il existe des points clés du contrat tels que: la date de signature; indication détaillée des noms des personnes; identification de la propriété; prix de la location et sa durée.
enregistrement
L' enregistrement du contrat doit être effectué dans les 30 jours à compter de la date d'entrée en vigueur, sauf pour les accords d'une durée inférieure à 30 jours tout au long de l'année. Les formulaires d'inscription sont fournis par le Revenue, également disponible sur son site Internet. Les modules sont différents selon le type de contrat.
Date de stipulation
La date de stipulation est celle de la signature du contrat, le jour où le bail du bien commence, tel qu'établi par les parties, à partir duquel le cours du même commence officiellement, comme convenu et établi par les parties. À partir de cette date, la période d'inscription de 30 jours commence également.
Indications des parties
Les données des parties intéressées , à savoir le propriétaire et le locataire, doivent être clairement et précisément indiquées .
Les données obligatoires pour les deux parties sont: nom et prénom ou raison sociale s'il s'agit d'une société, date et lieu de naissance, domicile ou siège social, code fiscal ou numéro de TVA.
Identification de la propriété
L' objet du contrat , ou le bien, doit être indiqué avec précision, en mentionnant les données suivantes: adresse complète, en précisant tout escalier et étage, commune où il se trouve, données cadastrales du bien (lot, section, catégorie, zone de recensement, etc.), les locaux et les services dont il est composé, en plus des dépendances éventuelles, ainsi que pour l'usage auquel il est loué.
Canon
Le loyer représente la contrepartie avec laquelle la propriété est louée. La somme doit être versée au propriétaire à la fin de la période convenue (généralement, mois, trimestre ou période de quatre mois). Si non indiqué, le contrat est nul.
Le loyer est déterminé selon la libre négociation entre les parties et peut subir, au fil du temps, des ajustements en fonction de l'indice des prix Istat.
Dans le contrat, les parties doivent spécifier trois parties distinctes: la cotisation annuelle, les dépenses annuelles et l'acompte convenu.
La redevance annuelle est le prix convenu pour la location de la propriété seule.
Les dépenses annuelles sont toutes les sommes dues pour les charges accessoires, relatives aux charges de services publics et de copropriété. Des postes de dépenses supplémentaires peuvent également être saisis.
La tranche convenue est au contraire la somme à payer aux délais spécifiés, déterminée par la somme des honoraires et des frais, divisée par le nombre de versements prévus dans le contrat.
Durée et retrait
Comme indiqué par le Code civil italien, la durée maximale d'un bail est de 30 ans. Cependant, aucune mention n'est faite d'une durée minimale de celui-ci.
Le droit de rétractation appartient au locataire : lorsqu'il a l'intention de se rétracter, il doit adresser par lettre recommandée, communication au propriétaire, au moins six mois à compter de l'expiration du contrat.
Le bailleur, en revanche, ne peut résilier le contrat par anticipation que dans les cas expressément indiqués par la loi.
Types de contrats de location
Il existe différents types de contrats de location. Analysons ce qu'ils sont.
Frais gratuits
C'est le contrat qui consiste en la libre détermination entre les parties de la redevance . Il représente la forme la plus répandue et a une durée fixée par la loi à 4 ans, qui peut être prolongée de 4 ans à moins d'être annulée. Pour le bailleur, la résiliation ne peut être exercée que pour des raisons expressément identifiées par la loi.
Dans le langage courant, il est mieux connu sous le nom de contrat quatre + quatre .
Les parties peuvent librement décider des éléments accessoires du contrat.
Accord
Le contrat conclu ne prévoit qu'une durée minimale , égale à trois ans . À l'expiration, le renouvellement automatique de deux ans est déclenché en cas de désaccord entre les parties sur le renouvellement de trois ans, sauf annulation. Ils sont normalement indiqués par les mots trois + deux contrats.
La durée plus courte est compensée par le loyer contrôlé , fixé sur la base d'un tableau convenu entre les organisations de propriétaires et les organisations de locataires, différentes dans chaque commune.
Au niveau fiscal, ces contrats bénéficient de réductions d'impôts et, dans certains cas, même de réductions d'impôts.
Transitoire
Le contrat de bail transitoire est le formulaire particulier utilisé lorsque vous avez l'intention de louer un bien pour une période d'au moins un mois et d'au plus 18 mois.
Il répond aux besoins des travailleurs et des étudiants qui, pendant un certain temps, doivent déménager ailleurs pour travailler ou poursuivre leurs études.
Ils ne peuvent pas être utilisés pour la location de maisons de vacances , mais sont idéaux pour les cas où vous devez déménager temporairement. Il doit être clairement précisé qu'il s'agit d'un contrat transitoire, sinon, à l'expiration du terme, le contrat devient automatiquement un contrat de location gratuite d'une durée de 4 + 4 ans.
étudiants universitaires
Un type particulier de contrat transitoire est celui des étudiants universitaires . Dans ce cas précis, le bailleur met à disposition un appartement pour un ou plusieurs étudiants universitaires hors site contre paiement d'une redevance, qui peut être librement déterminée entre les parties, dans la limite d'un maximum fixé par des accords territoriaux spécifiques.
La durée est comprise entre un minimum de six mois et un maximum de trois ans . A son expiration, il y a renouvellement automatique pour la même durée que celle d'origine, sauf annulation par le locataire.
Là encore, le contrat doit indiquer que l'étudiant est inscrit à un cours à l'université locale.
Utilisation touristique
C'est la forme de contrat qui concerne en particulier les stations touristiques et est destinée à la location de ces appartements et maisons exclusivement à des fins touristiques.
Ils ont une durée maximale de 3 mois , également établie par écrit, indiquant qu'il s'agit d'une location à usage touristique. Le contrat n'inclut pas les services auxiliaires tels que le nettoyage quotidien, le changement de linge, la restauration et autres, qui sont plutôt typiques du contrat hôtelier.
A l'expiration du bail, tous les effets cessent, sans qu'il soit nécessaire de communiquer une quelconque annulation.
Bail à coupon sec
Le coupon sec est un régime fiscal facultatif que le locataire peut utiliser sur les contrats de location de propriétés résidentielles et accessoires connexes.
Lorsque ce système sera adopté, il paiera un impôt sur le revenu de remplacement et des impôts supplémentaires selon certains taux.
Pour les locations au prix du marché , le taux de 21% s'applique au lieu du taux de l'impôt sur le revenu des particuliers dans la déclaration de revenus.
Pour les baux avec un loyer convenu , le taux est de 15%, réduit à 10% pour la période de deux ans 2021 - 2021.
Lorsque le propriétaire du bien choisit le coupon sec, il n'a plus à payer la taxe d'enregistrement et le droit de timbre .
En outre, il renonce, pendant toute la durée du contrat, à la possibilité de demander une mise à jour du loyer, y compris la modification de l'indice des prix Istat.
Le coupon sec ne peut être activé que pour les bâtiments à usage résidentiel, appartenant aux catégories cadastrales de A1 à A11, à l'exclusion des bureaux, inclus dans la classe A10.