Qu'est-ce que la nue-propriété et quelles sont les considérations à prendre en compte, les avantages et les inconvénients de ceux qui vendent et de ceux qui achètent la propriété. Comment évaluer la nue-propriété du bien et les éléments à prendre en compte tels que l'âge du vendeur, le notaire, le mode de paiement, qui paie les frais d'entretien ordinaire et extraordinaire, les avantages et les inconvénients de l'opération.
La nue-propriété est un droit notamment dans le domaine de l'immobilier : il s'agit concrètement de conserver la propriété du bien , après son achat, mais sans effet au moment de la jouissance légale effective .2
C'est un droit particulier du code civil italien qui connaît un succès car il permet de faire face à une dépense réduite, avec la possibilité d'utiliser un logement dans les années à venir.
Avec la vente / achat de nue-propriété, il est possible de satisfaire des besoins opposés en même temps. Voyons lesquels.
Propriété nue pour le vendeur
Pour le propriétaire du bien , décider de vendre la nue-propriété consiste à transférer la maison ou l'immeuble, le magasin ou l'immeuble, à un prix qui correspond à la valeur du bien moins l'usufruit, tout en conservant le droit de jouissance .
De cette manière, l' usufruitier perçoit la contrepartie de la vente , pouvant continuer à y vivre, seul ou en famille, ou percevoir le loyer s'il s'agit d'un bien loué à des tiers.
L' obligation de l'usufruitier est de respecter la destination économique de la chose: il doit donc respecter et préserver la chose elle-même, sans pouvoir changer son caractère et sa nature du point de vue de son utilité économique.
Il y a donc l'avantage de pouvoir collecter immédiatement de l'argent pour la vente, tout en maintenant l'utilisation de l'actif.
Propriété nue pour l'acheteur
Le principal avantage de ceux qui achètent la propriété consiste dans le fait d'obtenir un prix moins cher car, même s'ils achètent, ils ne peuvent pas immédiatement profiter de la propriété .
L'inconvénient est donc que vous n'avez pas le bien disponible matériellement même si vous l'avez acheté jusqu'à l'abandon du vendeur.
C'est donc une opération pratique pour ceux qui ont intérêt à avoir un immeuble spécifique, en payant un montant inférieur: par exemple, un père qui achète une maison pour son fils encore mineur.
Quand la nue-propriété entrera en possession
Par conséquent, au décès du vendeur , l'acheteur prendra pleine possession du bien, ou dans les cas suivants:
- si l' usufruitier n'utilise pas le bien pendant au moins 20 ans;
- à la suite de la mort totale de la chose ou de la destruction totale ou partielle de la propriété;
- l'abus de l'usufruitier , c'est-à-dire l'insouciance de la chose qui peut conduire à la détérioration de la chose elle-même.
Bare propriété: évaluation de la propriété
La phase importante de la négociation est l' évaluation du bien dont la propriété est transférée .
Plusieurs facteurs déterminent le prix final.
Âge du vendeur
La transaction consistant essentiellement en la capacité du vendeur à détenir le bien jusqu'à son décès , le prix de vente final sera étroitement lié à l'ancienneté du vendeur .
Plus les années du vendeur sont longues, plus le prix de vente est élevé, car plus la probabilité d'un usufruit à court terme est grande, par rapport à un jeune vendeur.
Coût et besoin du notaire
S'agissant d'un acte de vente, les accords privés entre les parties contractantes sont interdits. Il sera donc nécessaire de contacter un notaire pour la transcription de l'acte avec tous les frais liés à la vente-achat du bien.
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Modalités de paiement
Le paiement peut être effectué de deux manières:
- en une seule tranche , lors de l'acte notarié
- ou, s'il y a un accord, une partie immédiatement et le reste avec un acompte.
Propriété nue: qui paie les dépenses
Une question qui se pose spontanément est: qui paie les frais en cas de nue-propriété?
Comme pour l'entretien ordinaire , les frais qui en résultent sont à la charge de l'usufruitier qui est tenu de maintenir le bien en bon état.
L' entretien extraordinaire , comme la reconstruction de la façade ou un nouveau balcon, est à la charge du nu-propriétaire.
Les impôts et taxes municipales tels que l'IRPEF, l'IMU ou le TASI sont à la charge de l'usufruitier car, comme la loi le prévoit, le paiement est dû par ceux qui ont la disponibilité du bien.
Propriété nue: à qui c'est pratique
Avantages pour l'acheteur
- achète la propriété à un prix généralement beaucoup plus bas;
- peut planifier sereinement les rénovations;
Avantages pour le vendeur
- il collecte une somme d'argent qui peut être utile pour la suite de sa vie;
- peut rester à la maison à vie sans problèmes particuliers;
- il peut demander que la clause d'une redevance mensuelle supplémentaire pour certaines dépenses soit incluse dans le contrat de vente.
Inconvénients pour l'acheteur
- ce n'est pas une option intéressante pour ceux qui ont besoin de vivre immédiatement dans la maison achetée;
- doit faire face à des coûts d'entretien extraordinaires, vraisemblablement pour des propriétés datées.
Inconvénients pour le vendeur
- devra payer toutes les taxes liées à la maison (IMU, TARI, etc.)
- l'entretien ordinaire reste sous sa responsabilité.
