Échange de maison pour changer de lieu de vacances ou pour vendre une propriété qui ne vous intéresse plus. On découvre l'échange immobilier, la forme contractuelle qui est une sorte de troc de maisons, avec ou sans argent à rajouter. Règlements, avantages, coûts.
L' échange immobilier est l'opportunité d' échanger leur logement entre deux propriétaires , en cédant la propriété d'un bien en échange d'un autre , qui peut être situé soit dans la même ville, soit à un autre endroit , sans aucune contrainte.
L'échange peut avoir lieu au pair , ou sans avoir à ajouter une somme d'argent, lorsque les parties estiment que les deux propriétés ont la même valeur, ou en ajoutant des frais correspondant à l'offre, si les deux maisons sont considérées comme ayant un prix différent.
En plus d'être une proposition à évaluer pour ceux qui, pour des raisons professionnelles, ont du mal à évaluer le déménagement définitif dans une autre ville, l'échange immobilier connaît également un succès auprès des propriétaires de maisons de vacances , qui, après avoir après la période de vacances dans un endroit, ils décident de changer de décor, s'installant dans un autre lieu de villégiature.
Bourse immobilière: législation
Selon ce qui est dit à l' article 1552 du code civil : "L'échange est le contrat qui a pour objet le transfert réciproque de la propriété des choses, ou d'autres droits, d'une partie contractante à une autre."
Tout en ne précisant pas directement que nous parlons de logement , la possibilité d'échanger des appartements, maisons, villas est donc considéré des biens immobiliers peuvent très bien faire l'objet de l'opération.
Bourse immobilière: type
L' échange immobilier peut être de trois types:
- échange entre deux sujets privés: c'est un échange direct.
- échange entre un particulier et une entreprise: échange en consignation.
- échange entre personnes morales avec des numéros de TVA.
Échange au pair ou avec contrepartie
La grande différence est alors déterminée par la valeur des deux propriétés . Si les biens ont une valeur égale (évidemment après une expertise et un accord entre les parties), l'opération est vraiment simple car il s'agit d'un échange égal , sans avoir à ajouter une somme d' argent pour égaler le montant.
Si, en revanche, les deux propriétés ont une valeur différente , la personne ayant la maison ayant un prix inférieur devra égaliser le prix en payant la différence en espèces . L' opération , bien que pas du tout plus compliquée que dans le premier cas, pourrait changer , et beaucoup, du point de vue pratique.
Si la différence est minime (10 000/20 000 € pour être clair), il s'agira très probablement de deux propriétés presque similaires , qui ne diffèrent que par une taille légèrement différente ou par le positionnement dans deux quartiers différents de la ville.
Si, en revanche, la dépense de l'une des deux parties est considérable (par exemple 90 000 €), alors cela pourrait être une opération risquée pour la personne qui devrait recevoir l'argent. Nous expliquons pourquoi.
L'énorme différence pourrait en effet avoir pour objet de négocier un bien en piteux état, sur lequel devoir intervenir de manière décisive, rénover et donc dépenser une grande partie de la somme perçue.
Ou, un appartement beaucoup plus petit situé dans une zone mal desservie de la ville. Mais, pour souligner, cela pourrait aussi être le choix de vie d'un couple de personnes qui vivent peu, pour des raisons professionnelles, en ville, et préfèrent avoir de l'argent à dépenser pour d'autres intérêts ou partager un nid d'argent.
Échange immobilier: taxes à payer
L'opération est soumise à la taxe d'enregistrement , calculée sur la base de l' appartement ayant la valeur fiscale la plus élevée . Par exemple, si l'objet de l'échange sont deux appartements, les deux premières maisons , la taxe d'enregistrement est identique , en tant que taux , pour les deux appartements, et est égale à 2% de la valeur cadastrale de l' appartement de valeur la plus élevée .
En cas de transfert de propriété entre un particulier assujetti à la TVA et l' autre assujetti à la taxe d'immatriculation , l' avantage fiscal est perdu . En effet, pour le transfert hors TVA, la taxe d'immatriculation est payée au prorata (9% résidence secondaire ou 2% première résidence) en plus des taxes foncières d'un montant fixe (100 euros).
Pour le transfert d'un logement soumis à la TVA, des taxes fixes doivent être payées (registre, hypothèque et cadastre) pour un total de 600 € (200 € chacun). De plus, pour cet acte d'échange, le droit de timbre doit être payé.
Échange immobilier: avis
Avantages
- lorsqu'elle intervient entre deux sujets privés, donc exonérés de TVA, elle est nettement moins onéreuse qu'une vente traditionnelle
- la somme des dépenses de l'opération est répartie entre les deux sujets
- permet de changer de lieu de vacances (lorsque l'opération concerne des zones de vacances)
- il s'agit d'un seul acte de vente et non de deux actes distincts
- cela peut être une opportunité lors d'un échange de logement entre parents (comme dans le cas d'un héritage)
- éviter de contracter une hypothèque la plupart du temps
- s'il y a une hypothèque sur l'une des deux maisons, le nouveau propriétaire peut décider de la conserver (la reprendre) si elle est utile pour l'opération ou de la changer
- pour une entreprise de construction, c'est l'occasion de se débarrasser des invendus
Inconvénients
- si l'un des deux biens est couvert par une hypothèque, l'opération est plus compliquée et onéreuse
- il n'y a pas d'avantage fiscal lorsque la transaction est entre un particulier et un assujetti à la TVA
- la présence d'une hypothèque peut rendre la négociation et la conclusion plus coûteuses
