Comment calculer la répartition des dépenses de copropriété d'un ascenseur. Différence entre les frais d'entretien ordinaires et extraordinaires. Exemple de calcul. Qui est exonéré du paiement des dépenses. Comment les coûts sont répartis entre le locataire et le propriétaire. Installation d'un nouvel ascenseur: qui décide, le partage des coûts.
L' ascenseur est une grande commodité dans les immeubles à plusieurs étages: pensez à monter les escaliers à pied jusqu'au 7e, 8e ou peut-être jusqu'au 15e étage, si vous habitez dans l'un de ces immenses immeubles pas rares dans les grandes villes , cela semble une chose impensable et très compliquée, si elle est proposée aujourd'hui.
Ensuite, nous ajoutons l'effort supplémentaire de porter des sacs de courses ou des valises au retour d'un voyage: un effort vraiment titanesque.
La présence de l'ascenseur simplifie grandement les situations quotidiennes; cependant, sa gestion dans une copropriété peut entraîner des problèmes qui nécessitent l' intervention de l' administrateur et d'une assemblée pour résoudre les problèmes.
Frais de condominium d'ascenseur: différence entre les dépenses ordinaires et les dépenses extraordinaires
L' ascenseur fait partie de ces éléments que l'on appelle la partie commune d'une copropriété , dont les dépenses sont ainsi réparties entre les copropriétés, propriétaires ou locataires, en fonction du type d'intervention effectuée. Cependant, comme il est facile à comprendre, l'utilisation de l'ascenseur est différente selon l'étage où vous habitez, ce qui est déterminant pour un taux d'usure différent.
Voyons la principale différence entre les dépenses ordinaires et les dépenses extraordinaires .
Frais d'ascenseur ordinaires
Les dépenses ordinaires sont renvoyées à des interventions régulières , répétées de manière périodique pendant la durée de vie de l'ascenseur, pour le maintenir en pleine efficacité.
Le remplacement des ampoules sur le panneau de commande, le nettoyage et la lubrification de la cabine ou les contrats d'entretien périodique stipulés avec l'entreprise en charge font partie des dépenses ordinaires.
Dépenses extraordinaires pour l'ascenseur
Les dépenses extraordinaires sont celles qui ne sont pas prévues par la maintenance périodique , telles que les contrôles annuels ou le remplacement d'éléments usés effectués selon le cycle de vie traditionnel des matériaux.
Par exemple, le blocage de la cabine suite à une panne moteur peut être classé comme une intervention de maintenance, et donc une dépense extraordinaire.
Ascenseur de copropriété pour la répartition des charges
Les frais liés à l' ascenseur de copropriété sont à la charge de l'ensemble des copropriétés desservies par le système, comme indiqué à l' article 1123 du code civil.Dans le cas d'un immeuble avec un nombre d'escaliers différent, les copropriétés de chaque escalier ne seront facturées que pour les frais l'ascenseur qu'ils utilisent pour rejoindre leur domicile.
Calcul de la répartition des charges de copropriété: exemple
La répartition des coûts liés à l'utilisation et à l'entretien de l'ascenseur se déroule comme suit:
- 50% basé sur des millièmes de propriété;
- 50% proportionnellement à l'étage sur lequel habite la copropriété.
Le tableau de calcul des parts de millièmes de propriété d'un bien situé à l'intérieur d'un immeuble est établi par la loi italienne comme suit:
- taille de l'unité immobilière: taille globale du bâtiment
- le résultat est multiplié par 1000, d'où le terme des millièmes.
Pour mieux comprendre, donnons un exemple: le propriétaire d'un appartement de 250 mètres carrés, situé à l'intérieur d'un immeuble de 1000 mètres carrés, détient la part suivante des millièmes:
250/1000 = 0,25
0,25 x 1000: 250 millièmes de propriété
Le calcul proportionnel basé sur le plan de l'appartement est légèrement plus complexe, mais avec un exemple, nous clarifierons tous les doutes.
Considérons la situation suivante:
- Immeuble de 3 étages
- hauteur de chaque étage: 3 mètres
- hauteur totale du bâtiment: 18 mètres donné par la somme de 3 + 6 + 9 (3 au 1er étage, 6 au 2ème étage, 9 au 3ème étage)
- un appartement par étage, avec les millièmes suivants: 400 (1er étage), 300 (2ème étage), 300 (3ème étage)
- coût total de l'ascenseur à partager: 2000 €
Le schéma récapitulatif de la répartition des charges de copropriété relative à l'ascenseur peut être affiché comme suit:
- Appartement 1er étage 2000: 2 x (400: 1000 + 3:18) = 567 €
- Appartement au 2ème étage 2000: 2 x (300: 1000 + 6:18) = 634 €
- Appartement au 3ème étage 2000: 2 x (300: 1000 + 9:18) = 800 €
Le nombre différent d'appartements à chaque étage, en plus bien sûr de la superficie en pieds carrés, entraîne évidemment des modifications du résultat final. Le calcul , effectué par l'administrateur de la copropriété et annexé à chaque procès-verbal de réunion, est effectué à l'aide d'un logiciel spécifique, ou avec des programmes informatiques qui rendent l'opération simple et immédiate dès qu'un surcoût d'entretien survient.
Frais de copropriété ascenseur: ceux qui ne paient pas
En général , les sujets suivants sont exonérés du paiement des frais de service de l' ascenseur :
- propriétaires d'appartements au rez-de-chaussée
- propriétaires de boutiques de rue
- les propriétaires des loges situées au sous-sol de l'immeuble si elles ne sont pas desservies par l'ascenseur, sauf dans le cas où le règlement de copropriété ne prévoit pas de règles différentes
Le concept clé pour le calcul des coûts n'est donc pas l'utilisation réelle de l'ascenseur, mais son utilisation potentielle , c'est pourquoi ceux qui vivent aux étages supérieurs doivent payer une part proportionnelle plus élevée des dépenses.
Les frais d'adaptation du système aux règles de sécurité sont à la charge de l'ensemble des copropriétés , y compris les propriétaires du rez-de-chaussée et des commerces au prorata des millièmes.
Ascenseur de copropriété: combien le locataire paie
Un cas particulier qui se produit régulièrement est celui où le propriétaire d'un bien loue son appartement. Voyons comment la législation italienne répartit les coûts entre le locataire et le propriétaire:
- l'entretien ordinaire , y compris les petites réparations, l'électricité consommée pour son utilisation en complément des opérations périodiques, sont à la charge du locataire
- l'entretien extraordinaire , donc les pannes soudaines, la casse exceptionnelle des matériaux et des composants ainsi que la nouvelle installation ou le remplacement complet de l'ascenseur, les interventions d'adaptation aux nouvelles réglementations, sont à la charge du propriétaire
Ascenseur de copropriété: qui décide de l'installation
Dans la plupart des copropriétés, des ascenseurs sont installés lors de la construction de l'immeuble, afin de faciliter la vie des locataires des étages supérieurs, une bonne garantie pour les personnes âgées ou ayant des problèmes de marche qui seraient obligées de vivre en isolement. Maison.
De plus, les appartements situés dans des immeubles sans ascenseur ont un prix inférieur sur le marché immobilier, compte tenu des désagréments occasionnés aux acheteurs potentiels.
Cependant, la situation peut surgir du besoin ou de l'intérêt de certains locataires de demander l'installation d'un système d'ascenseur, utile pour simplifier la vie quotidienne. Comment procédez-vous dans ce cas?
Ascenseur de copropriété: innovation
Procéder à l' installation d'un ascenseur de copropriété dans un immeuble sans celui-ci, est classé comme une innovation , ou un nouveau travail qui implique une modification importante et positive du commun. Cependant, le système détermine également une situation différente : il suffit de penser au projet de palier ainsi qu'à la cage d'escalier à l'intérieur de laquelle l'ascenseur doit passer.
Voyons comment la loi traite la situation, résolvant tous les problèmes possibles.
Intérêt de la majorité
Le Code civil contribue à régler la question en prévoyant que:
- l'assemblée de copropriété a le droit d'approuver tout travail visant à améliorer, à faciliter l'utilisation ou à plus d'efficacité des choses communes. Les résolutions sont valables tant qu'elles sont approuvées par un nombre de voix représentant la majorité des personnes présentes à l'assemblée et égal au moins à la moitié du total des millièmes de l'immeuble.
Cependant, le Code civil précise que les innovations sont interdites si :
- ils modifient l'équilibre architectural du bâtiment
- rendre certaines parties communes inutiles
- ils peuvent être un problème de sécurité
- ils modifient la jouissance même d'un seul locataire
Si, en revanche, la présence de l'ascenseur ne détermine qu'une restriction limitée de l'espace utilisé comme passage commun, alors le droit d'installation est valable.
Répartition des dépenses
Les frais d' installation de l' ascenseur en copropriété sont répartis selon les parts de millièmes de propriété , règle également valable pour les copropriétés qui ont exprimé une opinion contraire lors de l'assemblée.
Les copropriétés opposées à l'installation ont la possibilité de demander l'exonération de frais , dans le cas où les travaux ont un montant élevé ou prévoient un usage séparé (par exemple, il est nécessaire d'avoir la clé pour accéder à la cabine).
La situation classique est celle du locataire qui habite au rez-de-chaussée: dans ce cas, il peut demander à ne pas être accablé par les frais nécessaires à l'installation et à l'entretien associé car il ne les utilise pas.
La copropriété change d'avis: comment faire?
Les condos qui avaient à l' origine eu une installation d' avis négatif et qu'ils avaient demandé et obtenu d'être exclus des frais d'entretien, peuvent changer d'avis au fil du temps. Pensez simplement à un appartement reçu en héritage, pour lequel le propriétaire d'origine avait refusé son consentement à l'ascenseur et avait obtenu l'exclusion de la répartition des dépenses connexes.
L' héritier peut demander à partager les frais , contribuant aux frais encourus pour l'installation et la maintenance.
Le montant à payer sera déterminé par la somme des frais d'installation et d'entretien extraordinaire de l'actif, à partir duquel déduire un montant égal à l'amortissement de l'actif pour cause d'obsolescence, puisqu'il s'agit d'une installation soumise à une forte usure.
La valeur actuelle de l'ascenseur sera donc le paramètre nécessaire pour déterminer ce que l'on appelle la hauteur d'entrée.