Charges mensuelles: ordinaires, extraordinaires. Comment ils sont calculés. Qui décide des travaux. Comment fonctionne l'assemblage de la copropriété. Qui devrait être payé. Cas particuliers: dépenses impayées. Déductions pour frais de copropriété.
Les dépenses de copropriété sont l'un des sujets les plus brûlants lors des assemblées annuelles de copropriété .
Important pour que l' état du bâtiment reste toujours dans les meilleures conditions possibles , puisqu'il s'agit d'un enjeu économique ils peuvent donner lieu à des litiges et des discussions sur la nécessité ou non de les soutenir.
Frais de copropriété: ce qu'ils sont
Pour garder un condominium en pleine efficacité dans ses parties communes, il est nécessaire d'engager diverses dépenses au cours de sa gestion , comme le concierge , le cas échéant ou un service de nettoyage général , ordinaire et extraordinaire d' entretien et d' autres éventualités.
Dans l'ensemble, les postes de dépenses sont regroupés en deux grandes catégories.
Voyons ce qu'ils sont.
Dépenses ordinaires
Ils sont classés en charges ordinaires celles qui sont nécessaires chaque année pour la gestion des choses et des services communs tels que conciergerie, vigilance nocturne, nettoyage des escaliers, chauffage , ascenseur , polices d' assurance.
Dépenses extraordinaires
Les dépenses extraordinaires sont des interventions qui sont faites de manière à ce que le remplacement occasionnel de la chaudière , la reconstruction de la toiture ou de la façade extérieure soient nécessaires .
Charges de copropriété: comment elles sont calculées
Il est important de savoir comment les dépenses de copropriété sont réparties entre les différents locataires.
La règle, établie par le Code civil , prévoit les modalités suivantes:
- proportionnellement à la valeur de la propriété;
- en fonction du degré d'utilisation des biens soumis aux dépenses.
Règlements de copropriété
La façon dont ils sont distribués est contenue dans les règlements de copropriété .
En général, les dépenses nécessaires à la conservation et à la jouissance des parties communes, des éventuelles innovations et services généraux sont réparties par millièmes .
Quotas millésimaux et mesure proportionnelle
Pour les biens, tels que les ascenseurs, qui sont utilisés par les copropriétés de différentes manières, les coûts sont répartis proportionnellement à l'utilisation qui en est faite.
Plus précisément, les frais engagés pour l'entretien de l'ascenseur se répartissent comme suit:
- la moitié par rapport aux millièmes de propriété
- pour le reste proportionnellement à la hauteur de chaque étage au-dessus du sol.
Charges mensuelles: qui décide des travaux
L' attribution des travaux d'entretien ordinaire est une décision qui appartient exclusivement à l' administrateur de la copropriété .
Pour permettre la rapidité des travaux, il serait en effet impensable d'avoir à convoquer en permanence une assemblée ouverte à toutes les copropriétés.
Cependant, ce dernier a pour tâche de choisir à qui confier les contrats d'entretien ordinaire .
Les travaux d'entretien extraordinaire sont décidés exclusivement lors de l' assemblage de la copropriété tandis que l'administrateur n'est responsable que de la mise en œuvre de ce qui a été décidé.
Les travaux d'entretien qui est nécessaire pour éviter des situations dangereuses ou la dégradation immédiate est une exception .
Dans ce cas, l'administrateur peut et doit intervenir immédiatement car il serait tenu responsable de tout dommage causé par sa négligence.
Frais mensuels: comment fonctionne l'assemblage
L ' assemblée est le lieu désigné pour décider et approuver la répartition des frais de service , ainsi que pour permettre et évaluer en ce qui concerne les dépenses extraordinaires qui peuvent être nécessaires.
Tout d'abord, chaque réunion de copropriété , au deuxième appel, est valable lorsqu'au moins un tiers des copropriétés et un tiers du total des millièmes sont atteints.
Sans ces quotas, aucune résolution n'est possible.
Le vote à l'assemblée de la copropriété
En ce qui concerne les dépenses ordinaires , le vote de la majorité des représentants présents est requis au moins 1/3 (33,3%) du total des millièmes.
Pour les dépenses extraordinaires , si de taille considérable, une majorité des présents représentant au moins 1/2 (50%) du total des millièmes est requise.
Charges de copropriété: qui les payer
La seule personne responsable de la perception des frais de copropriété est l' administrateur de la copropriété , en plus d'être celui qui fait le calcul et envoie la documentation.
Défaut pour les copropriétés non payantes
L'administrateur a également le pouvoir de mettre en arriéré les copropriétés qui n'effectuent pas le paiement régulier des parts par lettre recommandée indiquant la date limite.
Dans le cas où ce délai de paiement n'est pas respecté, le juge de paix peut se voir demander une injonction de payer afin de récupérer le crédit.
Frais de copropriété impayés pour l'acheteur
L'un des cas les plus ennuyeux qui peuvent survenir lors de l'achat d'un appartement dans une copropriété est de devoir faire face à des dépenses de copropriété impayées .
Selon le code civil , quiconque prend le relais, ou l' acheteur , peut se voir demander les sommes impayées par le vendeur du bien.
Par conséquent, il est de bonne pratique de demander à l'administrateur de la copropriété le solde de tous les montants impayés et encore impayés, et de l'ajuster en conséquence: ou de les soustraire du prix de vente et de s'engager avec le vendeur afin que ce dernier les verse à la copropriété.
Frais de copropriété déductibles
Certaines voix de frais de copropriété donnent droit à la copropriété qui a effectué des versements réguliers, en déduisant des montants dans la déclaration de revenus.
Régulation
Il est obligatoire que le paiement des dépenses ait eu lieu avant d'avoir effectué la déclaration d'impôt alors que la déduction est due dans la limite de la part des dépenses engagées selon les règles suivantes:
- 50% des charges réalisées du 26 juin 2012 au 31 décembre 2021 dans la limite maximum de 96 000 € par rapport à la quote-part de la copropriété individuelle;
- 36% des dépenses engagées à compter du 1er janvier 2021, par référence à la date du transfert effectué par l'administrateur à la société exécutant les travaux, avec une limite maximale de 48000 €, toujours en référence à la quote-part afférente à la copropriété individuelle.
Œuvres donnant droit à déduction
Les œuvres donnant droit à déduction peuvent être classées comme suit:
- entretien ordinaire tel que rénovation de sols, peinture murale, imperméabilisation des terrasses et plafonds,
- entretien extraordinaire tel que l'installation d'un ascenseur, la construction d'escaliers intérieurs, les travaux d'amélioration de l'efficacité énergétique;
- restauration et conservateurs réhabilitation des interventions afin de prévenir les situations de dégradation de la situation;
- les travaux de rénovation du bâtiment tels que le changement de façade du bâtiment.